تشهد الإمارة أحجام معاملات قوية: أفاد مركز أبوظبي العقاري (ADREC) عن معاملات عقارية بقيمة 25.3 مليار درهم في الربع الأول من عام 2025 عبر 6,896 صفقة — بزيادة ~34.5% مقارنة بالربع الأول من عام 2024.
بيئة صديقة للمستثمرين نسبياً: لا توجد ضريبة دخل شخصي على إيرادات الإيجار، وأعباء رسوم نقل ملكية محدودة للمشترين (مقارنة بالعديد من الأسواق العالمية الأخرى)، وشفافية متزايدة عبر منصات البيانات مثل Quanta Real Estate Analytics لأبوظبي.
دعم قوي للاقتصاد الكلي: النمو السكاني، ومشاريع البنية التحتية، والتنمية القائمة على السياحة والثقافة (مثل المناطق الفاخرة والمجمعات التي تتمحور حول المتاحف) تعزز الطلب من المستخدمين النهائيين والمستثمرين على حد سواء.
قيمة متوازنة مقارنة بدبي مثلاً: لا تزال بعض المناطق المتميزة في أبوظبي تقدم "قيمة أفضل للمتر المربع" من نظيراتها في دبي.
وفقًا لمراجعة Knight Frank للنصف الأول من عام 2025: ارتفع متوسط أسعار العقارات السكنية في أبوظبي بنسبة 6.4% في الربع الثاني من عام 2025 (على أساس ربع سنوي) وبنسبة ~17.3% على أساس سنوي. شهدت الفلل ارتفاعًا بنسبة ~42.3% منذ الربع الأول من عام 2020.
من مصادر أخرى: ارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية للفلل بنسبة ~9.7% على أساس سنوي في الربع الأول من عام 2025؛ والشقق بنسبة ~4.5% على أساس سنوي.
بعض الأمثلة على القيمة الرأسمالية: يقال إن الأسعار المطلوبة للشقق في أبوظبي ارتفعت بنسبة ~23% على أساس سنوي؛ والفلل بنسبة ~18% على أساس سنوي (بيانات الربع الأول من عام 2025).
ظلت عوائد الإيجار مستقرة بشكل عام: تتراوح العوائد الإجمالية للعقارات السكنية حوالي 5.9-6.3% في المتوسط في النصف الأول من عام 2025.
أمثلة محددة على عائد الاستثمار/العوائد من الربع الأول من عام 2025:
الشقق ذات الأسعار المعقولة: مثلاً، في الغدير تحقق عائدًا يصل إلى ~9.95%.
شقق السوق المتوسط: مثلاً، في Al Reem Island تحقق عوائد تتراوح بين ~5.57-7.6%.
الشقق/الفلل الفاخرة: تنخفض العوائد إلى ~3.9-7.4% في المناطق الراقية.
كمعيار عام: تذكر العديد من الشركات الاستشارية أن عائد الاستثمار "الجيد" في أبوظبي (للعقارات السكنية) يتراوح بين 5-8% سنويًا اعتمادًا على الموقع ونوع العقار.
إليك بعض المناطق المحددة التي تستحق اهتمامك (لكل من العملاء المستثمرين والمشترين لأول مرة) في أبوظبي:
Al Reem Island
سوق الشقق المتوسطة: عوائد تتراوح بين ~5.5-7.6%.
نمو رأسمالي قوي: على سبيل المثال، ارتفعت الأسعار المطلوبة في Al Reem Island بنسبة ~10.7% (من النصف الثاني 2024 إلى النصف الأول 2025).
جيدة للمستثمرين الذين يركزون على دخل الإيجار + نمو رأسمالي معتدل.
الغدير
تُعرف بأنها "شريحة العقارات المعقولة التكلفة" مع عائد إيجاري يقترب من ~9.95%.
جيدة للمشترين لأول مرة أو المستثمرين الذين يبحثون عن عائد أعلى من خلال استهداف المناطق ذات الأسعار المعقولة (مقابل المناطق الفاخرة).
Saadiyat Island (فاخرة وراقية)
منطقة فاخرة وراقية؛ شهدت الفلل/الشقق هنا ارتفاعًا قويًا في الأسعار (على سبيل المثال، ارتفعت أسعار الفلل بنسبة ~28% على أساس سنوي في بعض الحالات).
عوائد الإيجار أقل (في المناطق ذات الأسعار المرتفعة) حوالي ~4-5% للمنتجات الفاخرة.
الأنسب للمستثمرين الذين يهدفون إلى "الاحتفاظ بالقيمة على المدى الطويل" والذين يقبلون بعائد أقل ولكن يتوقعون نموًا رأسماليًا قويًا وعلامة تجارية متميزة.
بما أنك تعمل كوكيل عقاري يستهدف المستثمرين والمشترين لأول مرة، إليك بعض الإرشادات التي يمكنك استخدامها في دليلك بصيغة PDF أو في عرضك التقديمي:
عائد الإيجار الإجمالي = (الدخل السنوي من الإيجار) / (سعر الشراء) × 100%.
العائد الصافي: يتم تعديل العائد الإجمالي بطرح التكاليف (رسوم الخدمات، ضريبة القيمة المضافة إن وجدت، الصيانة، الشغور، رسوم الإدارة). فإذا كانت هذه التكاليف تمثل 1-2% من قيمة العقار، فقد ينخفض العائد الصافي إلى ~4-5%.
نمو رأس المال: إذا كانت المنطقة تنمو بنسبة 6% سنويًا (كما لوحظ في سوق أبوظبي مؤخرًا)، فخلال فترة احتفاظ مدتها 5 سنوات، قد تتوقع نموًا بنسبة ~30% (بشكل مركب).
إجمالي العائد = عائد الإيجار + نمو رأس المال.
فترة استرداد رأس المال: إذا افترضت عائدًا صافيًا بنسبة 5% وتوقعت استرداد رأس مالك من خلال دخل الإيجار، فإن فترة الاسترداد هي ~20 عامًا (100/5). إذا أخذت في الاعتبار نمو رأس المال أيضًا، فإن "الوقت الفعلي لمضاعفة رأس المال" يقل.
تأثير الرافعة المالية: إذا تم التمويل (عبر قرض عقاري)، يمكن أن يكون عائدك على حقوق الملكية (ROE) أعلى ولكن مع مخاطر أعلى. أكد دائمًا للعملاء على المخاطر الإضافية وتكلفة التمويل.
عندما تقدم المشورة للعملاء (خاصة المشترين لأول مرة)، من المهم تسليط الضوء على المحاذير:
مخاطر العرض: على الرغم من قوة الطلب، إلا أن العرض المستقبلي (خاصة الشقق) قد يحد من نمو رأس المال. على سبيل المثال، تشير Knight Frank إلى وجود العديد من الوحدات قيد الإنشاء.
الموقع مهم للغاية: يختلف العائد ونمو رأس المال بشكل كبير بين المناطق المعقولة التكلفة والمتوسطة والفاخرة. ارتفاع سعر الشراء = عائد أقل عادةً.
رسوم الخدمات والصيانة والإشغال: خاصة بالنسبة للعملاء المستثمرين الذين يؤجرون العقار، يجب نمذجة هذه التكاليف ومخاطر الشغور بشكل واقعي.
مخاطر السيولة / الخروج: حتى لو كان العائد جيدًا، إذا كان السوق الثانوي أبطأ، فقد يستغرق الخروج وقتًا أو يؤدي إلى بيع بسعر مخفض.
التغييرات التنظيمية/الضريبية: على الرغم من عدم وجود ضريبة على دخل الإيجار حاليًا في الإمارات، إلا أن الأنظمة الضريبية العالمية والتغييرات الهيكلية المستقبلية (مثل تحديد سقف للإيجارات أو قواعد جديدة لتأشيرات المستثمرين) ممكنة دائمًا.
مخاطر أسعار الفائدة / التمويل: في حالة التمويل، يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى زيادة تكلفة السداد وتقليل العائد الصافي.
مخاطر القيمة المتبقية: إذا اشتريت في منطقة راقية بسعر مرتفع جدًا للمتر المربع، فقد يكون نمو رأس المال جيدًا ولكن العائد قد يكون منخفضًا — يحتاج عميلك إلى الأفق الزمني المناسب والقدرة على تحمل المخاطر.
بما أنك مقيم في دبي وتتعامل مع مستثمرين/مشترين لأول مرة، إليك كيف يمكنك تسويق عقارات أبوظبي في موادك التسويقية/دليلك:
للعملاء المستثمرين: ركز على مناطق مثل الغدير وAl Reem Island لـ "العائد المرتفع / الدخول بأسعار معقولة" مع عوائد تصل إلى ~8-10% في الشرائح المعقولة التكلفة.
للمشترين لأول مرة (المستخدمين النهائيين / منازل العائلات): سلط الضوء على فرص الفلل/التاون هاوس في السوق المتوسط (خارج المناطق الفاخرة) حيث يكون نمط الحياة جيدًا، ونمو رأس المال قويًا، والعائد معتدلاً ولكنه ليس الدافع الأساسي.
للمشترين المتميزين / أصحاب الثروات (HNWIs): قدم Saadiyat Island وYas Island كأصول مدفوعة بنمط الحياة مع نمو رأسمالي قوي، وعائد أقل، ولكن بعلامة تجارية متميزة وندرة.
في أدلتك بصيغة PDF: قم بتضمين سيناريوهات نمذجة واقعية (سعر الشراء، دخل الإيجار، رسوم الخدمات، النمو المتوقع) لكل فئة (معقولة التكلفة / متوسطة / فاخرة). قدم مقارنات: "إذا اشتريت اليوم بسعر X في المنطقة A، فقد تتوقع عائدًا ~Y% ونموًا ~Z% سنويًا (بناءً على السنوات 3-5 الماضية)".
قم دائمًا بتضمين رسائل حول "الأفق الزمني": قد تكون فترة 5-10 سنوات أو أكثر مناسبة خاصة للمشترين لأول مرة. العائد مستقر ولكن نمو رأس المال مهم.
استخدم الخرائط/البيانات المرئية: اعرض خرائط أسعار المتر المربع في أبوظبي، وجداول العائد حسب المنطقة، ومخططات العرض المستقبلي لمساعدة العملاء على فهم أين تذهب أموالهم.
ركز على المزايا غير السعرية: نمط الحياة في أبوظبي، والثقافة، والمناطق الصديقة للعائلة، والمراكز التعليمية، وكثافة حركة المرور الأقل من دبي، والتي قد تجذب عملاءك الذين يركزون على "الابنة/العائلة".
تعد المجمعات السكنية في دبي من بين الأكثر أمانًا في العالم، حيث تجمع بين الأمن على مدار 24 ساعة وأنظمة المراقبة المتقدمة والاستجابة السريعة للطوارئ. تعرف على كيفية تمتع السكان بأحياء آمنة ومناسبة للعائلات مع الاستفادة من التدابير الأمنية الذكية التي تضمن راحة البال كل يوم.
السكن بالقرب من Downtown يوفر راحة لا مثيل لها، ونمط حياة نابض بالحياة، وإمكانات استثمارية قوية—ولكن بسعر أعلى. اكتشف ما إذا كان السكن في Downtown يتناسب مع أسلوب حياتك وميزانيتك وأهدافك طويلة الأمد.
مرسيدس بنز بليسز من بن غاطي هو مشروع فاخر يحمل علامة تجارية عالمية، مصمم للمستثمرين على المدى الطويل الذين يبحثون عن نمو رأس المال، والسيولة العالمية، واستقرار المحفظة الاستثمارية بدلاً من العائد الإيجاري قصير الأجل.
تواصل مع فريق خبرائنا ودعنا نساعدك في العثور على العقار المثالي في دبي. نحن هنا لإرشادك في كل خطوة من رحلتك العقارية.
