هذا واحد من أكثر الأسئلة التي يطرحها عليّ المستثمرون: ما هو نوع العقار الذي ستشتريه شخصياً في دبي اليوم؟
بعد أكثر من 18 عاماً في سوق العقارات في دبي، إجابتي واضحة تماماً. خياري الأول اليوم سيكون العقارات التجارية—وتحديداً مكتب أو محل تجاري مدروس بعناية.
حافظت العقارات التجارية في دبي على قيمتها بشكل ملحوظ. لا يزال الطلب على المكاتب عالية الجودة قوياً، والمحلات التجارية الجيدة محدودة، ويمكن للعقار التجاري المناسب أن يحقق عائداً إيجارياً أعلى بكثير من الاستثمار السكني التقليدي.
وفقاً لبيانات السوق الحالية، ارتفعت إيجارات المكاتب في دبي بنسبة 13% تقريباً على أساس سنوي في الربع الثاني من عام 2026، بينما ارتفعت إيجارات المكاتب الفاخرة بنحو 16%. وظلت نسبة الإشغال في سوق المكاتب قريبة من 94%، مما يدل على أن الشركات لا تزال تتنافس للحصول على مساحات تجارية عالية الجودة. ("CBRE Mullion" (https://www.cbre.ae/insights/figures/uae-real-estate-market-review-q2-2026))
مع سعر الشراء والموقع والمستأجر المناسبين، لا يزال من الممكن تحقيق عائد من رقمين من العقارات التجارية. ومع ذلك، أقول لعملائي دائماً إن عائد الاستثمار المرتفع المعلن عنه لا يعني تلقائياً أنه استثمار جيد.
قبل أن أوصي بمكتب أو محل تجاري، أريد أن أعرف:
قد يكون العقار التجاري الذي يدر 9% من مستأجر قوي في مبنى عالي الجودة استثماراً أفضل من وحدة يُعلن عن عائدها بنسبة 12% مع مستأجر ضعيف أو تقييم إيجاري غير واقعي.
يجب أن تكون الأرقام حقيقية.
إذا كان عميلي لا يريد عقاراً تجارياً ويفضل الاستثمار السكني، فسأبحث حالياً عن التاون هاوس والفلل قبل الشقق.
أصبح السوق أكثر انتقائية. يتم تسليم كمية كبيرة من المعروض السكني الجديد، ومعظم هذا المعروض يتكون من الشقق. أما الفلل والتاون هاوس فهي محدودة أكثر لأن الأراضي في المجمعات السكنية القائمة محدودة.
كما أنها تجذب طلباً حقيقياً من العائلات والمستخدمين النهائيين—وليس فقط من المستثمرين على المدى القصير.
تُظهر أرقام السوق الأخيرة هذا الاختلاف. في الربع الثاني من عام 2026، انخفض متوسط أسعار معاملات الشقق بنسبة 4% تقريباً مقارنة بالربع السابق، بينما انخفضت أسعار الفلل والتاون هاوس بنحو 0.8% فقط.
هذا لا يعني أن كل فيلا هي استثمار جيد. سأظل أركز على المجمعات السكنية القائمة أو التي أوشكت على الاكتمال والتي تتمتع بطلب عائلي قوي، ومدارس جيدة، وتصميمات عملية، ومعروض منافس محدود.
أفضل شراء تاون هاوس بسعر معقول في مجمع جيد على شراء فيلا ضخمة بتصميم غريب أو بسعر مبالغ فيه.
أنا لست ضد الاستثمار في الشقق. لا تزال هناك فرص ممتازة، لكنني سأكون أكثر انتقائية اليوم.
العديد من المناطق لديها عدد كبير من الشقق المماثلة قيد الإنشاء. عندما تدخل آلاف الوحدات المتطابقة تقريباً إلى السوق، يضطر الملاك إلى التنافس على الإيجار ويضطر المالكون إلى التنافس عند البيع.
لن أفكر في شراء شقة إلا إذا كانت تتمتع بميزة حقيقية، مثل:
قد تبدو متوسطات عوائد إيجار الشقق في دبي لا تزال جذابة، ولكن يجب على المستثمرين حساب صافي العائد، وليس فقط الرقم الإجمالي الموضح في العروض التقديمية للمبيعات.
رسوم الخدمات، وفترات الشغور، والصيانة، والتأثيث، والمنافسة المستقبلية يمكن أن تغير الاستثمار بالكامل.
من أكبر الأخطاء التي أراها هي الشراء بناءً على شقة عرض جذابة، أو خطة سداد سهلة، أو وعود بعوائد مضمونة.
خطة السداد الجيدة لا تجعل الاستثمار جيداً تلقائياً.
قبل الشراء، أريد أن أفهم السعر النهائي للمتر المربع، والإيجار الواقعي، والمعروض المنافس، ورسوم الخدمات، وتاريخ المطور، وسوق إعادة البيع المتوقع. والأهم من ذلك، أريد أن أعرف من سيستأجر أو يشتري هذا العقار من عميلي في المستقبل.
كل استثمار يحتاج إلى استراتيجية خروج.
لو كنت أستثمر أموالي الخاصة في دبي اليوم، ستكون أولوياتي كالتالي:
لا تزال دبي واحدة من أقوى وجهات الاستثمار العقاري في العالم، لكننا دخلنا سوقاً أصبح فيه الاختيار الدقيق مهماً أكثر من أي وقت مضى.
ليس كل إطلاق مشروع جديد فرصة، وليس كل عائد استثمار مرتفع معلن عنه حقيقياً.
في Terra Firma Real Estate، لا أؤمن ببيع العميل أي مشروع يتم الترويج له بكثافة في الوقت الحالي. مسؤوليتي هي دراسة الأرقام، وشرح المخاطر بصدق، والتوصية بالعقار الذي سأكون مرتاحاً لشرائه بنفسي.
آرش سيباسي Terra Firma Real Estate
اكتشف أفضل فرص الاستثمار على الخارطة في دبي لشهر سبتمبر 2026. تعرف على سبب تميز فلل Palm Jebel Ali ومكاتب Al Habtoor City والوحدات الملغاة المختارة بعناية للمستثمرين الذين يبحثون عن الندرة ونمو رأس المال والطلب المستقبلي القوي.
لم يعد الموقع المتميز في دبي مجرد رمز للمكانة العالية. فالوصول السهل والراحة ونمط الحياة والبنية التحتية المستقبلية، كلها عوامل تعيد تعريف العقار المتميز.
أظهر سوق العقارات في دبي مرونة ملحوظة على الرغم من التحديات الأخيرة، مع تعديلات في أسعار العقارات الجاهزة، وتباطؤ في نشاط البيع على الخارطة، وتغيرات كبيرة في سوق الإيجارات.
تواصل مع فريق خبرائنا ودعنا نساعدك في العثور على العقار المثالي في دبي. نحن هنا لإرشادك في كل خطوة من رحلتك العقارية.
