این امارت شاهد حجم بالای معاملات است: مرکز املاک و مستغلات ابوظبی (ADREC) در سهماهه اول سال ۲۰۲۵، معاملاتی به ارزش ۲۵.۳ میلیارد درهم در قالب ۶,۸۹۶ معامله گزارش کرده است — که حدود ۳۴.۵٪ نسبت به سهماهه اول ۲۰۲۴ افزایش داشته است.
محیط نسبتاً مناسب برای سرمایهگذاران: عدم وجود مالیات بر درآمد شخصی از اجاره، هزینههای انتقال محدود برای خریداران (در مقایسه با بسیاری از بازارهای جهانی دیگر)، و شفافیت روزافزون از طریق پلتفرمهای داده مانند Quanta Real Estate Analytics for Abu Dhabi.
حمایت قوی در سطح کلان: رشد جمعیت، پروژههای زیربنایی، توسعه مبتنی بر گردشگری/فرهنگ (مانند مناطق لوکس، محلههای موزهمحور) تقاضا را هم برای مصرفکنندگان نهایی و هم برای سرمایهگذاران افزایش میدهد.
ارزش پیشنهادی متعادل در مقایسه با دبی: برخی از مناطق ممتاز ابوظبی هنوز «ارزش بهتری به ازای هر فوت مربع» نسبت به معادلهای خود در دبی ارائه میدهند.
طبق بررسی نایت فرانک (Knight Frank) در نیمه اول سال ۲۰۲۵: میانگین قیمت مسکن در ابوظبی در سهماهه دوم ۲۰۲۵ به میزان ۶.۴٪ (فصل به فصل) و حدود ۱۷.۳٪ سال به سال افزایش یافته است. ویلاها از سهماهه اول ۲۰۲۰ حدود ۴۲.۳٪ رشد داشتهاند.
از منابع دیگر: شاخص قیمت مسکن برای ویلاها در سهماهه اول ۲۰۲۵ حدود ۹.۷٪ و برای آپارتمانها حدود ۴.۵٪ نسبت به سال گذشته افزایش یافته است.
چند نمونه از افزایش ارزش سرمایه: قیمتهای درخواستی برای آپارتمانها در ابوظبی حدود ۲۳٪ و برای ویلاها حدود ۱۸٪ نسبت به سال گذشته افزایش داشته است (دادههای سهماهه اول ۲۰۲۵).
بازده اجاره به طور کلی پایدار باقی مانده است: بازده ناخالص مسکونی در نیمه اول سال ۲۰۲۵ به طور متوسط حدود ۵.۹-۶.۳٪ است.
نمونههای مشخص بازگشت سرمایه/بازده از سهماهه اول ۲۰۲۵:
آپارتمانهای اقتصادی: به عنوان مثال، در Al Ghadeer بازدهی حدود ۹.۹۵٪ دارند.
آپارتمانهای بازار متوسط: به عنوان مثال، در Al Reem Island بازدهی حدود ۵.۵۷-۷.۶٪ دارند.
آپارتمانها/ویلاهای لوکس: بازدهی در مناطق اعیاننشین به حدود ۳.۹-۷.۴٪ کاهش مییابد.
به عنوان یک معیار کلی: بسیاری از شرکتهای مشاوره، بازگشت سرمایه «خوب» در ابوظبی (مسکونی) را بسته به موقعیت/نوع ملک، سالانه حدود ۵-۸٪ ذکر میکنند.
در اینجا چند منطقه خاص وجود دارد که ارزش توجه شما را دارند (هم برای سرنخهای سرمایهگذار و هم برای خریداران بار اول) در ابوظبی:
Al Reem Island
بازار آپارتمانهای رده متوسط: بازدهی گزارششده حدود ۵.۵-۷.۶٪.
افزایش ارزش سرمایه قوی: به عنوان مثال، قیمتهای درخواستی در Al Reem Island حدود ۱۰.۷٪ (از نیمه دوم ۲۰۲۴ تا نیمه اول ۲۰۲۵) افزایش یافته است.
مناسب برای سرمایهگذارانی که بر درآمد اجاره + افزایش سرمایه متوسط تمرکز دارند.
Al Ghadeer
به عنوان «بخش اقتصادی» با بازده اجاره نزدیک به ۹.۹۵٪ شناخته میشود.
مناسب برای خریداران بار اول یا سرمایهگذارانی که با هدف قرار دادن مناطق اقتصادی (در مقابل مناطق لوکس)، به دنبال بازدهی بالاتر هستند.
Saadiyat Island (لوکس و اعیاننشین)
منطقهای لوکس و اعیاننشین؛ ویلاها/آپارتمانهای اینجا شاهد افزایش قیمت قوی بودهاند (مثلاً ویلاها در برخی موارد تا ۲۸٪ نسبت به سال گذشته افزایش قیمت داشتهاند).
بازده اجاره پایینتر است (در مناطقی با قیمت پایه بالا) مثلاً برای املاک لوکس حدود ۴-۵٪.
مناسب برای سرمایهگذارانی که به دنبال «نگهداری بلندمدت برای ارزش» هستند و بازدهی پایینتر را میپذیرند اما انتظار رشد سرمایه قوی و برندینگ ممتاز را دارند.
از آنجایی که شما به عنوان یک مشاور املاک با هدف سرمایهگذاران و خریداران بار اول کار میکنید، در اینجا چند نکته مدلسازی وجود دارد که میتوانید در راهنمای PDF یا ارائه خود استفاده کنید:
بازده ناخالص اجاره = (درآمد سالانه اجاره) / (قیمت خرید) × ۱۰۰٪.
بازده خالص: بازده ناخالص را با کسر هزینهها (شارژ ساختمان، مالیات بر ارزش افزوده در صورت وجود، نگهداری، دوره خالی بودن ملک، هزینههای مدیریت) تنظیم کنید. بنابراین اگر این هزینهها ۱-۲٪ از ارزش ملک باشند، بازده خالص شما ممکن است به حدود ۴-۵٪ کاهش یابد.
افزایش ارزش سرمایه: اگر منطقه سالانه ۶٪ رشد کند (همانطور که اخیراً در بازار ابوظبی دیده شده)، در یک دوره نگهداری ۵ ساله ممکن است انتظار افزایش حدود ۳۰٪ (مرکب) را داشته باشید.
بازده کل = بازده اجاره + افزایش ارزش سرمایه.
نقطه سر به سر / دوره بازگشت سرمایه: اگر بازده خالص ۵٪ را فرض کنید و انتظار داشته باشید سرمایه خود را از طریق درآمد اجاره بازگردانید، دوره بازگشت حدود ۲۰ سال است (۱۰۰/۵). اگر افزایش ارزش سرمایه را نیز در نظر بگیرید، «زمان دو برابر شدن سرمایه» به طور موثر کاهش مییابد.
اثر اهرم: اگر با وام (مورگیج) تأمین مالی شود، بازده حقوق صاحبان سهام (ROE) شما میتواند بالاتر باشد اما با ریسک بیشتر. همیشه به مشتریان ریسک و هزینه اضافی تأمین مالی را گوشزد کنید.
هنگام مشاوره به مشتریان (به ویژه خریداران بار اول)، مهم است که به نکات احتیاطی زیر اشاره کنید:
ریسک عرضه: اگرچه تقاضا قوی است، عرضه آتی (به ویژه آپارتمانها) میتواند رشد سرمایه را تعدیل کند. به عنوان مثال، نایت فرانک به واحدهای زیادی در دست ساخت اشاره میکند.
موقعیت مکانی بسیار مهم است: بازده و افزایش ارزش سرمایه بین مناطق اقتصادی، بازار متوسط و لوکس بسیار متفاوت است. قیمت خرید بالاتر = معمولاً بازدهی پایینتر.
شارژ ساختمان، نگهداری و نرخ اشغال: به ویژه برای مشتریان سرمایهگذاری که ملک را اجاره میدهند، این هزینهها و ریسک خالی ماندن ملک باید به طور واقعبینانه مدلسازی شوند.
ریسک نقدشوندگی / خروج: حتی اگر بازدهی خوب باشد، اگر بازار ثانویه کندتر باشد، خروج ممکن است زمانبر باشد یا با تخفیف همراه شود.
تغییرات نظارتی/مالیاتی: در حالی که در حال حاضر مالیات بر درآمد اجاره در امارات وجود ندارد، رژیمهای مالیاتی جهانی و تغییرات ساختاری آینده (مانند سقف اجاره یا قوانین جدید ویزای سرمایهگذاری) همیشه ممکن است.
ریسک نرخ بهره / تأمین مالی: در صورت تأمین مالی، افزایش نرخ بهره هزینه بازپرداخت را بالا برده و بازده خالص را کاهش میدهد.
ریسک ارزش باقیمانده: اگر در یک منطقه ممتاز با قیمت بسیار بالا به ازای هر فوت مربع خرید کنید، افزایش ارزش سرمایه شما ممکن است خوب باشد اما بازدهی ممکن است پایین باشد — مشتری شما به افق زمانی و تحمل ریسک مناسب نیاز دارد.
از آنجایی که شما در دبی مستقر هستید و با سرمایهگذاران/خریداران بار اول سر و کار دارید، در اینجا نحوه معرفی املاک ابوظبی در بازاریابی/راهنمای خود آورده شده است:
برای سرنخهای سرمایهگذار: بر مناطقی مانند Al Ghadeer, Al Reem Island برای «ورود با بازدهی بالا / قیمت مناسب» با بازدهی تا حدود ۸-۱۰٪ در بخشهای اقتصادی تأکید کنید.
برای خریداران بار اول (مصرفکنندگان نهایی / خانههای خانوادگی): فرصتهای ویلا/تاونهاوس بازار متوسط (مثلاً خارج از مناطق لوکس) را برجسته کنید که سبک زندگی خوب، رشد سرمایه قوی و بازدهی متوسطی دارند اما بازدهی عامل اصلی نیست.
برای خریداران ممتاز / افراد با دارایی خالص بالا (HNWIs): Saadiyat Island, Yas Island را به عنوان داراییهای مبتنی بر سبک زندگی با رشد سرمایه قوی، بازدهی پایینتر اما برند ممتاز و کمیاب معرفی کنید.
در راهنماهای PDF خود: سناریوهای مدلسازی واقعبینانه (قیمت خرید، درآمد اجاره، شارژ ساختمان، افزایش ارزش مورد انتظار) را برای هر دسته (اقتصادی / بازار متوسط / لوکس) بگنجانید. مقایسههایی ارائه دهید: «اگر امروز در منطقه A با قیمت X خرید کنید، ممکن است انتظار بازدهی حدود Y٪ و افزایش ارزش حدود Z٪ در سال را داشته باشید (بر اساس ۳-۵ سال گذشته)».
همیشه پیام «افق زمانی» را لحاظ کنید: ۵-۱۰ سال یا بیشتر ممکن است مناسب باشد، به ویژه برای خریداران بار اول. بازدهی پایدار است اما افزایش ارزش سرمایه اهمیت دارد.
از نقشهها/دادههای بصری استفاده کنید: نقشههای قیمت به ازای هر فوت مربع ابوظبی، جداول بازدهی بر اساس منطقه، نمودارهای عرضه در دست ساخت را نشان دهید تا به سرنخها کمک کنید بفهمند پولشان کجا میرود.
بر مزایای غیرقیمتی تأکید کنید: سبک زندگی ابوظبی، فرهنگ، مناطق مناسب خانواده، مراکز آموزشی، تراکم ترافیک کمتر نسبت به دبی، که ممکن است برای مشتریان «دختر/خانواده» محور شما جذاب باشد.
اگر میخواهید آپارتمان خود در دبی را به صورت کوتاه مدت (خانه تعطیلات / اجاره کوتاه) اجاره دهید و با یک شرکت معتبر برای مدیریت آن همکاری کنید، این راهنمای گام به گام به همراه نحوه انتخاب یک مدیر خوب را مطالعه کنید.
دبی به لطف بازده سرمایه استثنایی، مزایای بدون مالیات، تقاضای جهانی، پروژههای آیندهنگر و سبک زندگی بینظیر، به جذابترین قطب سرمایهگذاری املاک در جهان در سال ۲۰۲۵ تبدیل شده است. در اینجا دلایلی را میخوانید که چرا سرمایهگذاران دبی را به هر شهر دیگری ترجیح میدهند.
تحلیلی مستقیم از دیدگاه تحلیلگران و سرمایهگذاران در مورد DAMAC Islands، شامل انتظارات بازده اجاره، پتانسیل رشد سرمایه، نقاط قوت کلیدی، ریسکها و بهترین پروفایلهای سرمایهگذاری — ارائه شده با کلمات شما و با قالببندی وبلاگ.
با تیم متخصص ما تماس بگیرید و اجازه دهید در یافتن ملک ایدهآل در دبی به شما کمک کنیم. ما در تمام مراحل سفر املاک شما در کنارتان هستیم.
