بررسی اجمالی بازگشت سرمایه (ROI) در DAMAC Islands

در اینجا تحلیلی از دیدگاه من – و بسیاری از تحلیلگران بازار دبی – در مورد پتانسیل سرمایه‌گذاری (ROI) در DAMAC Islands (که گاهی اوقات «Damac Island / Islands» نیز نامیده می‌شود) ارائه شده است – به همراه برخی از ریسک‌هایی که در صورت تصمیم به سرمایه‌گذاری باید به آنها توجه کنید.

نکات مثبت DAMAC Islands — پتانسیل بازگشت سرمایه و نقاط قوت

پتانسیل بازده اجاره — تقریباً ۵ تا ۸ درصد در سال

چندین تخمین اخیر به بازدهی در این محدوده اشاره دارند، در صورتی که یک تاون‌هاوس یا ویلا در DAMAC Islands را اجاره دهید. برخی منابع حتی معتقدند که املاک کنار آب / جزیره‌ای به دلیل جذابیت سبک زندگی «تفرجگاهی» خود می‌توانند اجاره‌های بالاتری را به خود اختصاص دهند، زیرا دبی همچنان به جذب مهاجران و مستأجران ممتاز ادامه می‌دهد.

چشم‌انداز رشد سرمایه — دورنمای رشد بلندمدت

با توجه به روند کلی املاک و مستغلات دبی (افزایش شدید قیمت ویلاها: رشد عمومی اخیر قیمت ویلا در سطح شهر حدود ۱۷ تا ۱۸ درصد در سال)، پروژه‌های لوکس کنار آب و با کانسپت خاص مانند DAMAC Islands اغلب به عنوان «گزینه بعدی» برای رشد ارزش ملک در نظر گرفته می‌شوند. برخی تحلیل‌های مختص این پروژه برای «فاز ۲ / خوشه‌های جدید» DAMAC Islands، در شرایط تقاضای مطلوب، رشد ارزش ملک تا بیش از ۴۰ درصد را در سال‌های آینده تخمین می‌زنند.

قیمت ورودی جذاب + طرح‌های پرداخت انعطاف‌پذیر

قیمت واحدهای پایه (مانند تاون‌هاوس‌های ۴ خوابه) بسته به خوشه، از حدود ۲.۲۵ تا ۲.۴۵ میلیون درهم شروع می‌شود که در مقایسه با جزایر فوق لوکس ساحلی، یک ورودی نسبتاً «مقرون‌به‌صرفه» محسوب می‌شود – به خصوص با طرح‌های پرداخت انعطاف‌پذیر داماک (مانند ۷۵/۲۵ یا اقساط مرحله‌ای) که امکان پرداخت‌های تدریجی قبل از تحویل را فراهم می‌کند. این امر مانع ورود را کاهش داده و می‌تواند بازده نقدی (cash-on-cash returns) را بهبود بخشد (به ویژه اگر به صورت پیش‌خرید خریداری شده و پس از تحویل فروخته یا اجاره داده شود).

جذابیت کنار آب / «سبک جزیره‌ای» و کمیابی

املاک واقعی کنار آب یا تالاب در دبی همچنان نسبتاً محدود هستند. DAMAC Islands از این کمیابی بهره می‌برد – زندگی به سبک تالاب، خوشه‌های موضوعی، امکانات رفاهی تفرجگاهی – و چیزی متفاوت از ویلاهای معمولی حومه شهر ارائه می‌دهد. این عنصر «کمیابی + سبک زندگی» گاهی اوقات افراد ثروتمند (HNWIs)، مهاجرانی که به دنبال زندگی لوکس هستند و مستأجرانی که مایل به پرداخت اجاره‌های بالا هستند را جذب می‌کند.

رشد منطقه — Dubailand به عنوان یک کریدور رو به رشد

این پروژه در منطقه وسیع‌تر Dubailand واقع شده است که برخی تحلیلگران انتظار دارند از توسعه زیرساخت‌های گسترده‌تر، بهبود اتصالات و افزایش تقاضا برای «لوکس مقرون‌به‌صرفه‌تر» نسبت به مناطق فوق مرکزی دبی بهره‌مند شود.

ریسک‌ها، هشدارها و مشکلات احتمالی

بازگشت سرمایه به شدت به زمان‌بندی، نوع واحد و شرایط بازار بستگی دارد

تخمین‌های بازده اجاره ۵ تا ۸ درصدی و رشد سرمایه، با فرض تقاضای پایدار/افزایشی، علاقه خوب مستأجران و ثبات اقتصاد کلان است. اگر تقاضا کاهش یابد یا بازار با واحدهای مشابه اشباع شود (رقابت)، بازدهی ممکن است کاهش یابد.

تاریخ تحویل / ریسک پیش‌خرید

بسیاری از واحدها در DAMAC Islands (به ویژه خوشه‌های جدیدتر) به صورت پیش‌فروش یا در حال ساخت هستند و تحویل آنها برای چندین سال آینده پیش‌بینی شده است (به عنوان مثال، برخی خوشه‌ها انتظار تکمیل در حدود سال‌های ۲۰۲۸-۲۰۳۰ را دارند). این بدان معناست که سرمایه برای مدتی بلوکه می‌شود و همیشه ریسک تأخیر یا تغییرات بازار قبل از تکمیل وجود دارد.

پیش‌بینی‌های رشد سرمایه تضمین‌شده نیستند

در حالی که پیش‌بینی‌ها به پتانسیل رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی اشاره دارند، ارقام واقعی به چرخه‌های کلی املاک و مستغلات دبی، تقاضا – به ویژه پس از تحویل – و عوامل کلان (نرخ بهره، تقاضای مهاجران، اقتصاد جهانی، مقررات و غیره) بستگی دارد.

ریسک فروش مجدد / نقدشوندگی

برای مجتمع‌های لوکس و گران‌قیمت، فروش مجدد ممکن است زمان بیشتری ببرد. اگر بسیاری از واحدها به صورت پیش‌فروش خریداری شده و تقریباً همزمان تحویل داده شوند، رقابت در بازار فروش مجدد می‌تواند رشد قیمت را کاهش دهد.

پروفایل مستأجر / خریدار اهمیت دارد

سبک زندگی تفرجگاهی و کنار آب ممکن است بیشتر برای خانواده‌ها، مهاجران یا مستأجران ثروتمندتر جذاب باشد – که به این معنی است که تقاضا ممکن است با عوامل اقتصادی، سیاست‌های ویزا/سفر و احساسات سرمایه‌گذاران جهانی نوسان داشته باشد.

بهترین سناریوی من برای بازگشت سرمایه (چشم‌انداز ۵ و ۱۰ ساله)

۵ سال (اجاره + فروش مجدد) — رشد متوسط، تقاضای پایدار

• بازده اجاره سالانه تخمینی: حدود ۵ تا ۶ درصد ناخالص
• سود سرمایه تخمینی: حدود ۱۵ تا ۲۵ درصد رشد ارزش (بسته به زمان‌بندی، خوشه، تقاضا)

۵ سال (خرید + نگهداری، سرمایه‌گذار بلندمدت) — تقاضای قوی ادامه دارد، بازار مطلوب

• بازده اجاره سالانه تخمینی: حدود ۶ تا ۸ درصد
• سود سرمایه تخمینی: حدود ۲۵ تا ۳۵ درصد

۱۰ سال (نگهداری بلندمدت) — رشد Dubailand/دبی و ارزش افزوده ملک کنار آب پایدار است

• بازده اجاره سالانه تخمینی: به طور متوسط حدود ۵ تا ۷ درصد
• سود سرمایه تخمینی: حدود ۳۰ تا ۵۰ درصد یا بیشتر، به ویژه برای ویلاهای کنار آب با موقعیت خوب

بنابراین، اگر با قیمت مناسب (زود / پیش‌خرید) خرید کنید و برای حداقل ۵ تا ۷ سال برنامه‌ریزی کنید، DAMAC Islands می‌تواند بازدهی معقولی از ترکیب بازده اجاره و رشد سرمایه ارائه دهد. در بازه زمانی بیش از ۱۰ سال، «ارزش افزوده ناشی از کنار آب بودن + کمیابی + سبک زندگی» ممکن است به طور قابل توجهی‌تری نتیجه دهد – با فرض اینکه بازار پایدار بماند یا رشد کند.

بازگشت سرمایه در DAMAC Islands برای چه کسانی بهترین است — و چه کسانی باید محتاط باشند

کاندیدای مناسب

• سرمایه‌گذارانی که به دنبال رشد سرمایه میان‌مدت تا بلندمدت به همراه درآمد اجاره هستند.
• مهاجران / مستأجرانی که مایل به پرداخت هزینه بیشتر برای سبک زندگی، تالاب / کنار آب و زندگی تفرجگاهی هستند – و می‌توانند تقاضای اجاره ثابتی را ایجاد کنند.
• سرمایه‌گذارانی که به صورت پیش‌خرید با افق بلندمدت خرید می‌کنند و با مقداری ریسک (تأخیر، چرخه‌های بازار) راحت هستند.

اگر شرایط زیر را دارید محتاط باشید

• به بازده کوتاه‌مدت (مثلاً کمتر از ۳ سال) نیاز دارید – زیرا زمان‌بندی پیش‌خرید و تحویل ممکن است بازدهی را به تأخیر بیندازد.
• انتظار بازدهی بالای تضمین‌شده دارید – بازده اجاره و رشد سرمایه تابع پویایی بازار هستند.
• به شدت به ارزش فروش مجدد متکی هستید – نقدشوندگی برای واحدهای لوکس کنار آب ممکن است کندتر از آپارتمان‌های معمولی یا ویلاهای کوچکتر باشد.