بازار املاک و مستغلات دبی همچنان یک قطب جهانی برای سرمایه‌گذاری در املاک پیش‌خرید است. با توجه به اینکه بیش از ۶۰٪ معاملات اکنون در بخش پیش‌خرید انجام می‌شود، استراتژی «فلیپینگ» یا فروش قرارداد قبل از تکمیل پروژه، یک روش اثبات‌شده برای کسب بازدهی بالا است.
با این حال، فروش مجدد در دبی فقط به پیدا کردن خریدار خلاصه نمی‌شود؛ بلکه شامل مقررات خاصی از سوی اداره اراضی دبی (DLD) و آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA) است. در اینجا نحوه پیمودن این فرآیند در سال ۲۰۲۶ توضیح داده شده است.
در دبی، شما نمی‌توانید یک واحد پیش‌خرید را به محض امضای قرارداد بفروشید. برای جلوگیری از سفته‌بازی بیش از حد در بازار، DLD و اکثر سازندگان بزرگ (مانند Emaar، Nakheel و Sobha) یک حداقل پرداخت را به عنوان پیش‌شرط اعمال می‌کنند.
قانون ۳۰ تا ۴۰ درصد: به طور معمول، شما باید حداقل ۳۰٪ تا ۴۰٪ از کل قیمت خرید ملک را پرداخت کرده باشید تا قانوناً مجاز به فروش مجدد آن شوید.
قرارداد خرید و فروش (SPA) خود را بررسی کنید: برخی از سازندگان حتی بندهای سخت‌گیرانه‌تری دارند. همیشه قرارداد خرید و فروش (SPA) خود را مرور کنید تا از آستانه مشخص شده برای خودتان مطمئن شوید.
قبل از اینکه بتوانید ملک را دوباره بفروشید، باید ملک شما در سیستم Oqood ثبت شده باشد.
Oqood چیست؟ این پورتال دیجیتال DLD برای ثبت قراردادهای پیش‌خرید است.
گواهی: شما باید گواهی Oqood را داشته باشید که به عنوان مدرک موقت مالکیت شما در حین ساخت پروژه عمل می‌کند. بدون این گواهی، DLD حق شما برای فروش قرارداد را به رسمیت نمی‌شناسد.
وقتی شما یک ملک پیش‌خرید را در دبی می‌فروشید، در واقع در حال انجام یک واگذاری قرارداد هستید. این به این معناست که شما حقوق و تعهدات خود را به یک خریدار جدید منتقل می‌کنید.
پریمیوم (سود): این سود شماست. اگر ملکی را به قیمت ۱ میلیون درهم خریده و به قیمت ۱.۲ میلیون درهم بفروشید، «پریمیوم» ۲۰۰ هزار درهمی مستقیماً توسط خریدار جدید به شما پرداخت می‌شود.
بازپرداخت آورده: خریدار همچنین باید مبلغ ۳۰ تا ۴۰ درصدی (به علاوه ۴٪ هزینه DLD) که شما قبلاً برای ملک پرداخت کرده‌اید را به شما بازگرداند.
تحویل: سپس خریدار باقیمانده برنامه پرداخت را مستقیماً با سازنده ادامه می‌دهد.
پس از پیدا کردن خریدار، باید برای گواهی عدم اعتراض (NOC) از سازنده درخواست دهید. سازنده بررسی می‌کند که پرداخت‌های شما به‌روز باشد و شما به آستانه فروش مجدد رسیده باشید.
نکته: سازندگان معمولاً برای صدور این گواهی هزینه‌ای اداری (بین ۱۰۰۰ تا ۵۰۰۰ درهم) دریافت می‌کنند.
در دبی، تمام فروش‌های بازار ثانویه (شامل فروش مجدد املاک پیش‌خرید) باید با استفاده از قرارداد یکپارچه F متعلق به RERA انجام شود. این یک توافق‌نامه استاندارد است که از هر دو طرف محافظت می‌کند.
مرحله نهایی در یک دفتر امین ثبت DLD انجام می‌شود. هر دو طرف (یا وکیل قانونی آنها) باید حضور داشته باشند. DLD گواهی NOC و پرداخت‌ها را تأیید کرده و سپس یک گواهی Oqood جدید به نام خریدار صادر می‌کند.
برای محاسبه بازگشت سرمایه واقعی خود، این هزینه‌های اجباری را فراموش نکنید:
هزینه انتقال DLD: ۴٪ از قیمت فروش جدید (که به طور سنتی توسط خریدار پرداخت می‌شود).
هزینه‌های دفتر امین ثبت: تقریباً ۴۰۰۰ تا ۵۰۰۰ درهم.
کمیسیون آژانس: معمولاً ۲٪ از قیمت فروش.
هزینه NOC: قابل پرداخت به سازنده.
پلن‌های پرداخت با تأثیر بر جریان نقدی، سرمایه مورد نیاز و بازده بالقوه، می‌توانند اقتصاد سرمایه‌گذاری پیش‌خرید را تغییر دهند.
از درآمد ماهانه تخمینی مورد نیاز برای خرید ملک در دبی مطلع شوید و درک کنید که بانک‌ها چگونه وام‌های مسکن، بدهی‌ها و توانایی پرداخت را ارزیابی می‌کنند.
بازده اجاره ناخالص می‌تواند جذاب به نظر برسد، اما بازده اجاره خالص نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران پس از کسر هزینه‌های ملک واقعاً چقدر درآمد کسب می‌کنند.
با تیم متخصص ما تماس بگیرید و اجازه دهید در یافتن ملک ایده‌آل در دبی به شما کمک کنیم. ما در تمام مراحل سفر املاک شما در کنارتان هستیم.
