در معاملات خرید و فروش مجدد املاک مسکونی در دبی، معمولاً کمیسیون ۲ درصدی مبنا قرار می‌گیرد که پرداخت آن بر عهده خریدار است. اما شناخت دقیق کمیسیون مشاوران املاک در امارات مستلزم بررسی فراتر از این نرخ پایه است؛ چراکه شرایط توافق‌شده می‌تواند در هر معامله متفاوت باشد و سهم دریافتی مشاور نیز لزوماً کل مبلغ پرداختی نیست.
طبیعی است که پیش از اقدام به خرید یا فروش ملک بخواهید تصویر شفافی از این هزینه‌ها داشته باشید. این راهنما به بررسی ساختار معمول کمیسیون‌ها در دبی، مسئول پرداخت آن در معاملات مسکونی، اجاره، املاک تجاری و پیش‌خرید (Off-plan) و همچنین نحوه تقسیم درآمد میان مشاور و آژانس املاک می‌پردازد.
همچنین با عواملی که بر تعیین نرخ تأثیر می‌گذارند و اهمیت مدل‌های پرداخت مبتنی بر کمیسیون آشنا خواهید شد تا با آگاهی کامل مالی تصمیم‌گیری کنید.
در دبی، میزان کمیسیون به نوع معامله یعنی فروش مجدد، اجاره، ملک تجاری یا پیش‌خرید بستگی دارد. نرخ و طرف پرداخت‌کننده باید به طور شفاف در قرارداد قید شود.
در ابوظبی و سایر امارت‌ها، هزینه‌ها طبق عرف محلی و توافقات تعیین می‌شود؛ بنابراین همیشه مبلغ را مکتوب کنید.
همواره از فعال بودن مجوز RERA و کارت کارگزاری مشاور و ثبت آن در دپارتمان اراضی دبی (DLD) اطمینان حاصل کنید. DLD وظیفه نظارت بر آژانس‌ها را بر عهده دارد و مجوزهای RERA سالانه تمدید می‌شوند.
کمیسیون پروژه‌های پیش‌خرید، دستمزدی است که بابت معرفی و ثبت خرید پروژه‌های در حال ساخت پرداخت می‌شود. در دبی، سازندگان (Developers) معمولاً این کمیسیون را به کارگزار پرداخت می‌کنند؛ بنابراین خریداران به صورت مستقیم هزینه‌ای بابت کمیسیون نمی‌پردازند. این نرخ بسته به پروژه معمولاً بین ۲ تا ۸ درصد ارزش معامله است.
این موضوع به خریدار اجازه می‌دهد هزینه‌های مشاور را جدا از قیمت خرید و برنامه پرداخت (Payment Plan) در نظر بگیرد. با این حال، حتماً مدارک فروش را مطالعه کنید تا از شرایط اختصاصی معامله و عدم وجود هرگونه هزینه پنهان مطمئن شوید.
املاک تجاری شامل دفاتر اداری، فروشگاه‌ها و سایر واحدهای تجاری هستند. در دبی، کمیسیون خرید و فروش املاک تجاری معمولاً بین ۲ تا ۵ درصد از ارزش فروش و کمیسیون اجاره املاک تجاری عموماً ۵ تا ۱۰ درصد از مبلغ اجاره سالانه است.
در خرید و فروش‌های تجاری، پرداخت کمیسیون طبق توافق می‌تواند بر عهده خریدار، فروشنده یا هر دو باشد. در اجاره، پرداخت معمولاً با مستأجر است. در صورت بازاریابی انحصاری یا پیچیدگی‌های معامله، شرایط متفاوتی رقم می‌خورد؛ از این رو باید همه موارد در قرارداد مکتوب گردد.
برای بازار دست‌دوم مسکونی دبی، نرخ عرف ۲ درصد از ارزش معامله است که عموماً توسط خریدار پرداخت می‌شود. این نرخ یک عرف بازار است و سقف قانونی تغییرناپذیر به شمار نمی‌آید؛ طرفین می‌توانند در خصوص آن مذاکره کنند.
به علاوه، ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده (VAT) نیز به کمیسیون تعلق می‌گیرد. گاهی اوقات فروشنده نیز برای خدماتی مانند بازاریابی ویژه و جذب خریدار کمیسیونی جداگانه پرداخت می‌کند.
لغو شدن یا به بن‌بست رسیدن معامله به تنهایی تکلیف استرداد یا الزام به پرداخت کمیسیون را مشخص نمی‌کند. ملاک عمل، شرایط مندرج در قرارداد کارگزاری و پیش‌شرط‌های پرداخت است.
به عنوان مثال، قرارداد ممکن است پرداخت را فقط پس از انتقال سند قطعی لحاظ کند یا شروط دیگری داشته باشد. توصیه می‌شود بندهای مالی را به دقت در کنار مدارک فروش بررسی کنید.
عرف ۲ درصدی در دبی صرفاً یک نقطه شروع است و برای تمام معاملات یکسان نیست. نوع ملک، سطح خدمات و توافقات نهایی طرفین می‌تواند این عدد را تغییر دهد.
آگاهی از تفاوت عرف بازار با رقم توافقی به خریدار کمک می‌کند در برآورد هزینه‌ها دچار اشتباه نشود. عوامل زیر در تفاوت نرخ‌های کمیسیون نقش دارند:
نرخ ۲ درصد مبنای ارزیابی اولیه هزینه مشاور در معاملات مجدد مسکونی است. اما آنچه تعیین‌کننده نهایی است، رقم قیدشده در قرارداد کتبی شماست.
ارزش ملک تنها عامل نیست؛ پیچیدگی معامله، حجم کارهای اداری و حقوقی، و انحصاری بودن قرارداد فروش نیز روی درصد کمیسیون اثرگذارند.
برای مثال، اگر فروشنده خدمات ویژه‌ای نظیر عکاسی حرفه‌ای، تبلیغات اختصاصی و پیدا کردن خریدار را از مشاور بخواهد، این هزینه‌ها در قالب قرارداد انحصاری لحاظ شده و منعکس‌کننده خدمات ارائه‌شده خواهد بود.
در ابوظبی نیز عرف مسکونی معمولاً ۲ درصد است. با این حال خریدار در دبی باید قرارداد خاص همان معامله را مبنا قرار دهد و قوانین را بین امارت‌های مختلف یکسان فرض نکند.
شفاف‌سازی شرح وظایف در کنار درصد پورسانت، مشخص می‌کند که مشاور در ازای مبلغ دریافتی چه خدماتی را تقبل کرده است.
رقم ۲ درصد یک عرف جاافتاده است، نه یک اجبار قانونی؛ بنابراین طرفین امکان مذاکره درباره آن را دارند. دانستن این نکته مانع از پرداخت مبالغ بدون بررسی می‌شود.
به علاوه، دسته‌بندی معامله تعیین‌کننده است. عرف معاملات دست‌دوم با معاملات تجاری و پیش‌خریدها کاملاً تفاوت دارد و نباید قواعد یک بخش را به بخش دیگر تعمیم داد.
پیش از امضا، مبنای محاسبه، درصد، شخص پرداخت‌کننده و خدمات تحت پوشش را معین کنید. تمام این موارد باید در قرارداد کارگزاری مستند شود.
امکان مذاکره شامل حجم خدمات نیز می‌شود؛ فروشنده در قراردادهای انحصاری می‌تواند اقدامات بازاریابی را تعیین کرده و هزینه را متناسب با آن تنظیم کند.
برای ارزیابی صحیح در کنار فرصت‌های فعلی بازار مسکن در املاک دبی، نوع ملک و شرایط معامله را با هم بسنجید تا ارزیابی دقیقی از کمیسیون داشته باشید.
در دبی، مشخص بودن مسئول پرداخت کمیسیون کاملاً به نوع معامله و توافق مکتوب بستگی دارد و ممکن است خریدار، فروشنده، مستأجر، مالک یا سازنده باشد.
در بازار معاملات دست‌دوم مسکونی، عرفاً خریدار کمیسیون را می‌پردازد. در عین حال ممکن است فروشنده نیز هزینه‌ای بابت تبلیغات، عکس‌برداری یا بازاریابی توافق کرده باشد. قرارداد کارگزاری باید دقیقاً طرف پرداخت‌کننده را تعیین کند.
در خریدهای پیش‌خرید (Off-plan)، سازندگان پرداخت کمیسیون را بر عهده دارند و معمولاً خریدار نیازی به پرداخت وجهی به عنوان کمیسیون ندارد. خریدار باید حق‌الزحمه کارگزاری را از مبلغ اصلی خرید و برنامه اقساط تفکیک کند.
در اجاره مسکونی، معمولاً مستأجر کمیسیون را تقبل می‌کند؛ اگرچه در مواردی ممکن است مالک در قراردادهای مدیریت ملک تا ۸ درصد به عنوان کارمزد بپردازد. قرارداد اجاره باید مسئول پرداخت را شفاف سازد.
در معاملات تجاری، دقت بیشتر لازم است؛ در خرید و فروش بسته به توافق ممکن است خریدار، فروشنده یا هر دو ملزم به پرداخت باشند، در حالی که در اجاره عموماً با مستأجر است.
قرارداد کارگزاری املاک در امارات باید چه نکاتی را پوشش دهد؟ درصد کمیسیون، شخص پرداخت‌کننده، نحوه محاسبه و زمان پرداخت. در دبی، شرایط کمیسیون در فرم‌های استاندارد نظیر فرم A (برای فروشندگان) و فرم B (برای خریداران) به صورت رسمی ثبت می‌شود.
همچنین وضعیت فسخ معامله و شرایط استرداد احتمالی وجوه باید پیش‌بینی شود؛ برای مثال اینکه کمیسیون تنها پس از انتقال سند قطعی تعلق می‌گیرد یا خیر.
نام شخص مسئول و موعد پرداخت باید در قراردادهای مربوطه قید شود تا جای هیچ‌گونه ابهامی باقی نماند.
پیش از هر امضایی، تطبیق نوع قرارداد (خرید دست‌دوم، پیش‌خرید، رهن و اجاره یا تجاری) با مفاد تعهدات ضروری است.
کمیسیون پرداخت‌شده برای یک معامله ملکی در دبی، تماماً به جیب خود مشاور نمی‌رود. آژانس املاک بخشی از این مبلغ را کسر می‌کند و گاهی معامله حاصل همکاری چند مشاور (Co-brokerage) است. این فرآیندهای داخلی مستقل از توافق مشتری با کارگزاری هستند.
در دبی، مشاوران معمولاً ۵۰ درصد از کمیسیون نهایی را دریافت می‌کنند؛ این نسبت در قراردادهای مختلف از ۵۰/۵۰ تا ۷۰/۳۰ به نفع مشاور متغیر است. این درصد به توافق کاری مشاور با آژانس مربوط می‌شود و ربطی به مبلغ پرداختی مشتری ندارد.
برای نمونه، از یک کمیسیون ۲۰,۰۰۰ درهمی با سهم ۵۰/۵۰، به هرکدام ۱۰,۰۰۰ درهم می‌رسد. این تسهیم درآمد، هزینه اضافه‌ای به طرفین معامله تحمیل نمی‌کند.
قرارداد مشتری هزینه و مسئول را تعیین می‌کند، در حالی که قرارداد مشاور با آژانس نحوه توزیع آن پول را سامان می‌دهد.
هنگامی که مشاورانی از دو دفتر املاک مختلف در انجام یک معامله همکاری می‌کنند، کمیسیون طبق توافق بین آن‌ها تقسیم می‌شود؛ معمولاً به شکل مساوی، یا به عنوان حق معرفی (Referral fee) بین ۲۵ تا ۵۰ درصد.
این همکاری‌ها صرفاً میان فعالان این حوزه است و بار مالی اضافه‌ای برای خریدار یا فروشنده ایجاد نمی‌کند. قراردادها نقش هر مشاور را در روند معامله مشخص می‌کنند.
نمایندگی دوطرفه زمانی رخ می‌دهد که یک مشاور نماینده همزمان خریدار و فروشنده باشد. طبق قوانین دبی، مشاور موظف است این موضوع را پیش از شروع کار به طرفین اطلاع داده و رضایت آن‌ها را جلب کند.
مالیات ۵ درصدی ارزش افزوده مستقل از سهم مشاور است و به کل مبلغ کمیسیون اضافه می‌شود. به عنوان مثال، برای ۴۰,۰۰۰ درهم کمیسیون، ۵ درصد مالیات برابر با ۲,۰۰۰ درهم خواهد بود.
هنگام بررسی صورتحساب، کمیسیون پایه، مالیات و نحوه تقسیم داخلی را از هم متمایز کنید تا رقم پرداختی دقیق و شفاف باشد.
بسیاری از مشاوران املاک در امارات بدون حقوق ثابت و بر پایه کمیسیون کار می‌کنند؛ یعنی درآمد آن‌ها به معاملاتی بستگی دارد که با موفقیت تکمیل شده‌اند، نه صرفاً زمان صرف‌شده برای بازدید و گفتگو. این موضوع نشان می‌دهد چرا رقم پرداختی شما دقیقاً برابر با دریافتی مستقیم مشاور نیست.
مبلغ پرداخت‌شده از سوی مشتری بر اساس قرارداد معامله است، اما درآمد مشاور حاصل توافق او با آژانس است.
برای فروشنده، کار کردن با مشاور درصدی این اطمینان را ایجاد می‌کند که تلاش او روی به سرانجام رسیدن واقعی معامله متمرکز است، هرچند اقداماتی مثل بازدیدها، عکاسی و مذاکرات هزینه‌ای جداگانه در بر ندارد مگر اینکه در قرارداد ذکر شده باشد.
برای خریدار نیز واضح است که درآمد مشاور یک هزینه سربار علاوه بر کمیسیون مصوب نیست و نباید هزینه‌ای فراتر از درصد تعیین‌شده پرداخت کند.
به علاوه، درآمد مشاور در فروش‌های مسکونی، اجاره‌ها یا پروژه‌های Off-plan با هم تفاوت دارد و به حجم و نوع معاملات او وابسته است.
شفافیت مفاد قرارداد پیش از ورود به فرآیند خرید، مانع از هرگونه ابهام خواهد شد و تفاوت‌های حقوقی معامله را مشخص خواهد کرد.
برای سرمایه‌گذاران، اصل اساسی این است که تصمیم‌گیری را بر مبنای ارزش ذاتی ملک و توجیه اقتصادی آن بنا نهند، نه انگیزه و سود احتمالی مشاور. برای همفکری در زمینه تصمیمات ملکی در امارات، می‌توانید جهت بررسی فرصت‌ها با Terra Firma ارتباط بگیرید.
مجموعه Terra Firma خریداران و سرمایه‌گذاران را در انتخاب بهترین فرصت‌ها با توجه به شرایط مالی و حقوقی معامله همراهی می‌کند. سبد خدمات ما شامل املاک آماده و پیش‌خرید (Off-plan)، املاک اداری، تجاری و فضاهای فروشگاهی است. این تنوع در شناخت تفاوت‌های کمیسیون و ساختار هزینه‌ای بین املاک دست‌دوم و پیش‌فروش‌ها راهگشاست.
اولویت‌های خود را مطرح کنید؛ چه به دنبال سرمایه‌گذاری باشید و چه خرید خانه یا فضای کسب‌وکار، Terra Firma بدون ارائه وعده‌های غیرواقعی در خصوص بازدهی، گزینه‌های متناسب را به شما معرفی می‌کند.
جهت بررسی برنامه‌های ملکی خود در دبی با Terra Firma در تماس باشید.
درک نحوه محاسبه و پرداخت کمیسیون املاک، گام نخست برای ورود ایمن به بازار امارات است. در کنار آن، باید هزینه تملک، برآورد درآمد اجاره و افق زمانی سرمایه‌گذاری را نیز مدنظر قرار دهید.
گفتگویی تخصصی به شما دید روشن‌تری درباره ملک مدنظر و ساختار مالی آن می‌دهد. Terra Firma در کنار سرمایه‌گذاران و متقاضیان خرید ملک، پیش‌خریدها و املاک تجاری قرار دارد تا متناسب با اهداف شخصی خود گام بردارند.
هر زمان که آماده بودید، برای بررسی گزینه‌ها و مشورت درباره املاک امارات با Terra Firma تماس بگیرید.
طرفی که در قرارداد مشخص شده است. قبل از امضا، مطمئن شوید که خریدار، فروشنده، مالک یا مستأجر بر اساس توافق اولیه تعیین شده باشند و موارد کلی جایگزین شروط اختصاصی نشوند.
موعد پرداخت دقیقاً همان تاریخی است که در قرارداد مشخص شده و باید به عنوان یک تعهد الزام‌آور تلقی شود، نه تاریخ شفاهی. در صورت تغییر در زمان‌بندی معامله، ملاک همان شروط کتبی است.
نرخ ثابتی برای کل معاملات وجود ندارد و به امارت مربوطه و همچنین مسکونی، اجاره، تجاری یا پیش‌خرید بودن معامله وابسته است. با توجه به نوع معامله باید درصد مشخص‌شده در قرارداد را معیار قرار دهید.
محاسبه بر مبنای درصد و ارزش پایه‌ای است که در قرارداد توافق شده است. این مبنا در رهن و اجاره با خرید و فروش متفاوت است و ارزش افزوده (VAT) نیز معمولاً جداگانه روی فاکتور نهایی اعمال می‌شود.
بسته به معامله، خریدار یا فروشنده پرداخت‌کننده خواهد بود؛ برای خرید باید شرایط قرارداد خریدار و برای فروش قرارداد فروشنده بررسی شود تا مسئولیت مالی هر شخص پیش از نهایی شدن مشخص باشد.
بله، به خدمات کمیسیون ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده تعلق می‌گیرد و باید به طور مجزا در فاکتور در کنار مبلغ اصلی کمیسیون قید شود.
زمان سررسید و روش پرداخت (از قبیل چک، حواله بانکی یا نقد) در قرارداد تعیین می‌شود. نگهداری رسید پرداخت به همراه قرارداد برای سوابق مالی و پیگیری‌های بعدی ضروری است.
هزینه‌های انتقال سند (Transfer Fee) که عموماً سهم خریدار در دبی است و هزینه صدور گواهی عدم اعتراض (NOC) که فروشنده باید بپردازد، از مبالغ اصلی هستند که باید جدا از کمیسیون در بودجه‌بندی معامله لحاظ شوند.
Understand the costs of buying property in UAE for expats, from deposits and transfer fees to mortgage charges and ongoing ownership expenses before you buy.
به دنبال سرمایه‌گذاری مناسب ملکی در دبی هستید؟ عوامل کلیدی مقایسه ساختمان‌ها در یک محله را بررسی کنید تا تصمیمی هوشمندانه‌تر بگیرید.
موافقت اولیه وام مسکن به خریداران ملک در دبی کمک می‌کند تا سقف احتمالی دریافت وام خود را بدانند، اما متضمن تامین مالی نهایی نیست. در این مطلب با مفهوم پیش‌تاییدیه وام، موارد استثنا و نحوه آمادگی برای خرید ملک آشنا شوید.
با تیم متخصص ما تماس بگیرید و اجازه دهید در یافتن ملک ایده‌آل در دبی به شما کمک کنیم. ما در تمام مراحل سفر املاک شما در کنارتان هستیم.
