Недвижимость на Bluewaters Island в Дубае: цены, планировки и доходность от аренды

Недвижимость на Bluewaters Island в Дубае: цены, планировки и доходность от аренды

1. Что такое Bluewaters?

Bluewaters Island — это искусственный многофункциональный остров у побережья Jumeirah Beach Residence (JBR), созданный застройщиком Meraas.

Он соединен с материком мостом и находится в непосредственной близости от Dubai Marina, JBR и основных транспортных магистралей.

На острове расположены жилые башни (апартаменты, пентхаусы, несколько таунхаусов), торговые и ресторанные зоны, променад, развлекательные заведения, а также главная достопримечательность — гигантское колесо обозрения Ain Dubai.

Внутри Bluewaters есть новый проект под названием Bluewaters Bay, предлагающий апартаменты на берегу моря (с 1–4 спальнями) по краю острова.

Основная жилая зона Bluewaters Residences состоит из 10 среднеэтажных зданий, в которых насчитывается 698 апартаментов, 4 пентхауса и 17 таунхаусов.

2. Типы недвижимости и планировки

Вот что вы здесь обычно найдете:

Апартаменты / Среднеэтажные здания: Примерно 698 квартир в Bluewaters Residences. Среди них есть варианты с 1, 2, 3 и 4 спальнями. Многие имеют панорамное остекление, балконы и виды на море, Ain Dubai или променад.

Пентхаусы: 4 пентхауса в Bluewaters Residences. Это элитные объекты большой площади с премиальными видами с верхних этажей.

Таунхаусы: 17 таунхаусов в Bluewaters Residences. Это многоуровневые дома, предлагающие больше пространства и ощущение жизни в отдельном доме.

Апартаменты на берегу моря / на набережной: Расположены в Bluewaters Bay. Включают квартиры с 1–4 спальнями, расположенные прямо у кромки воды с прямым видом на море.

Некоторые объекты уже готовы, в то время как другие являются частью проектов на стадии строительства (особенно в Bluewaters Bay).

3. Цены и рыночные тенденции

Уровень цен

На Bluewaters цены на недвижимость варьируются в широком диапазоне. На JamesEdition средняя стоимость элитного жилья составляет около 2,8–3,0 млн долларов США (при этом разброс цен от ~$0,8 млн до ~$27 млн).

На Property Finder средние цены в разных зданиях на Bluewaters сильно различаются: например, в «Apartment Building 9» средняя цена составляет около 22 353 846 дирхамов; в «Building 5» — около 6 122 222 дирхамов.

Новые апартаменты на берегу моря в Bluewaters Bay предлагаются по цене от 2,56 млн дирхамов за квартиры с 1–4 спальнями.

В целом, многие апартаменты с 1 спальней в Bluewaters Residences выставлены на продажу в диапазоне от 3 до 4 млн дирхамов.

Апартаменты с 2 и 3 спальнями стоят дороже: цены на квартиры с 2 спальнями в лучших локациях часто находятся в диапазоне 5–7 млн дирхамов.

Премиальные пентхаусы (большой площади) могут стоить от 15–23 млн дирхамов и выше.

Доходность от аренды и окупаемость

На Bluewaters доходность от аренды, как правило, высокая, учитывая его престижное расположение и привлекательность для арендаторов с высоким доходом и туристов.

Некоторые источники указывают среднюю доходность от аренды около 6,2% для стандартных объектов.

Пентхаусы приносят немного меньший доход, около 5,8%.

По данным The Estate Doc (аналитический обзор рынка), доходность апартаментов с 3 спальнями составляет примерно 9,59%, а с 2 спальнями — около 6,43%.

Оценки годового прироста стоимости: многие источники ожидают ежегодный рост капитала на Bluewaters на уровне 6–8%.

Драйверы рынка и сильные стороны

• Престижное расположение / Спрос: Bluewaters находится в непосредственной близости от JBR, Dubai Marina и основных транспортных развязок, что делает его очень привлекательным.

• Туризм и достопримечательности: Ain Dubai привлекает посетителей, что повышает спрос на краткосрочную и курортную аренду.

• Надежность застройщика: Meraas — авторитетный застройщик в Дубае, что внушает доверие покупателям.

• Ограниченное предложение / Эксклюзивность: Плотность застройки на острове контролируется (всего около 719 жилых единиц, включая апартаменты, таунхаусы и пентхаусы), чтобы сохранить его эксклюзивность.

• Инфраструктура и образ жизни: Набережные для прогулок, рестораны и кафе, магазины, высококлассный дизайн, живописные виды — все эти факторы привлекают премиальных арендаторов и владельцев.

• Государственная поддержка / Стимулы: Инвестиции в недвижимость стоимостью от 2 млн дирхамов в таких проектах могут дать вам право на получение «Золотой визы» ОАЭ (резидентство на 5–10 лет) в зависимости от статуса и действующих правил.

4. Риски, сложности и что нужно проверять

• Высокая стоимость входа: Премиальное расположение сопряжено с высокой ценой, что требует значительного капитала и тщательного финансового планирования.

• Рыночные колебания: Рынки элитной недвижимости более чувствительны к глобальным экономическим циклам, процентным ставкам и геополитическим рискам.

• Риск простоя / отсутствия арендаторов: В низкий сезон элитные объекты могут пустовать, или спрос может снизиться, особенно на очень большие или дорогие квартиры.

• Сервисные сборы / обслуживание: В элитных комплексах часто бывают высокие ежегодные сборы за обслуживание — они могут снизить чистую доходность. Обязательно ознакомьтесь с графиком сервисных сборов перед инвестированием.

• Ликвидность / перепродажа: Хотя престижные районы пользуются спросом, на очень дорогие или нишевые объекты (ультра-роскошные пентхаусы) может быть меньше покупателей.

• Изменения в законодательстве и налогах: Хотя в Дубае в настоящее время действуют благоприятные законы о собственности, изменения в нормативных актах, визовых правилах или налогообложении могут повлиять на доходность.

• Риски строительства / сдачи объекта: При покупке строящейся недвижимости задержки, проблемы с качеством или изменения в проекте могут повлиять на рентабельность.

5. Советы по инвестиционной стратегии и как оценивать объект

• Выбирайте правильный тип жилья: Апартаменты с 2–3 спальнями часто предлагают лучший баланс спроса и доходности (по сравнению с очень большими пентхаусами).

• Проверяйте ориентацию и вид: Объекты с прямым видом на море часто имеют более высокую арендную плату и стоимость при перепродаже.

• Сравнивайте сервисные сборы и чистую доходность: Валовая доходность может выглядеть многообещающе, но важна чистая доходность после вычета сервисных сборов, расходов на обслуживание и учета простоя.

• Проверяйте планы платежей и гарантии застройщика: Проекты на стадии строительства часто предлагают поэтапную оплату; убедитесь, что у застройщика хорошая репутация.

• Профиль арендатора и стратегия сдачи в аренду: Подходит ли объект для долгосрочных арендаторов, корпоративной аренды или сдачи в аренду на время отпуска? Адаптируйте стратегию под спрос.

• Стратегия выхода: Определите ожидаемый срок владения (5, 7, 10 лет) и имейте план по перепродаже или сдаче в аренду.

• Диверсифицируйте риски: Не вкладывайте весь капитал в один объект — рассмотрите возможность распределения средств между несколькими объектами или районами.

• Проведите комплексную проверку (due diligence): Свидетельства о праве собственности, разрешения регулирующих органов, репутация застройщика, качество, гарантии, управляющая компания.