Как этаж влияет на цены на квартиры в Дубае

При покупке квартиры в Дубае покупатели часто обращают внимание на местоположение, размер, вид, удобства и план платежей. Но одна деталь, которая также может повлиять на цену, — это этаж.

Две квартиры в одном и том же здании, с похожей планировкой и размером, могут иметь разную запрашиваемую цену просто потому, что они расположены на разных этажах. Причина в том, что высота этажа может влиять на вид, приватность, шум, естественное освещение, вентиляцию и общий спрос.

Почему этаж имеет значение в Дубае

В Дубае большое количество высотных жилых зданий, особенно в таких районах, как Downtown Dubai, Dubai Marina, Business Bay, Jumeirah Lake Towers, Dubai Creek Harbour и Palm Jumeirah.

В этих комьюнити этаж квартиры может существенно изменить впечатления от проживания в ней.

Квартира на нижнем этаже может обеспечить более легкий доступ и иногда более низкую цену, в то время как квартира на верхнем этаже может предложить лучшие виды, больше приватности и меньше шума с улицы.

Однако «выше» не всегда означает «лучше». Правильный этаж зависит от конкретного объекта, здания, вида, местоположения и целей покупателя.

1. С верхних этажей открываются лучшие виды

Один из самых очевидных факторов — это вид.

С квартиры на высоком этаже могут открываться панорамные виды на:

• Скайлайн Дубая
• Burj Khalifa
• Dubai Marina
• Арабский залив
• Palm Jumeirah
• Dubai Creek
• Парки комьюнити
• Огни города

В Дубае премиальный вид может оказать существенное влияние на спрос со стороны покупателей.

Например, квартира с видом на море может стоить иначе, чем аналогичная квартира с видом на другое жилое здание, даже если в обеих одинаковое количество спален и схожая внутренняя площадь.

Иногда вид может иметь большее значение, чем сам номер этажа.

2. Приватность обычно увеличивается с высотой

Верхние этажи могут обеспечить большую приватность, поскольку они находятся дальше от дорог, пешеходных дорожек, бассейнов, ресторанов и других зданий.

Это может быть особенно привлекательно для покупателей, которые ценят более тихую и уединенную обстановку.

Например, квартира на низком этаже, выходящая прямо на оживленную дорогу, может быть больше подвержена внешнему шуму, чем аналогичная квартира на несколько этажей выше.

Однако приватность зависит от дизайна здания и окружающей застройки, поэтому покупателям всегда следует осматривать фактический вид, а не предполагать, что высокий этаж гарантирует уединение.

3. Уровень шума может отличаться

Этаж также может влиять на уровень шума.

Нижние этажи могут быть более подвержены шуму от:

• Дорожного движения
• Пешеходов
• Магазинов
• Ресторанов
• Зон у бассейна
• Входов в здание
• Строительных работ

Верхние этажи могут уменьшить некоторые из этих проблем, хотя шум все равно может распространяться вверх, особенно в оживленных районах.

Покупателям следует по возможности посещать квартиру в разное время суток. Недвижимость, которая кажется тихой днем, может иметь совершенно другую атмосферу в вечерние часы пик.

4. Естественное освещение и вентиляция

Этаж может влиять на количество естественного света и циркуляцию воздуха в квартире.

Квартира на нижнем этаже, окруженная другими зданиями, может иметь ограниченный доступ к солнечному свету, в то время как квартира на верхнем этаже может получать больше открытого света и иметь более широкий обзор.

Тем не менее, направление, в котором выходит квартира, не менее важно.

Квартира на высоком этаже с видом на другую башню не обязательно будет лучше, чем квартира на среднем этаже с открытым видом.

5. За верхние этажи может взиматься наценка

В некоторых проектах в Дубае продавцы могут устанавливать более высокую цену на квартиры на верхних этажах из-за лучших видов, приватности и спроса со стороны покупателей.

Однако нет универсального правила, что каждый дополнительный этаж автоматически увеличивает стоимость недвижимости.

Разница может зависеть от:

• Расположения здания
• Застройщика
• Планировки квартиры
• Вида
• Высоты потолков
• Качества здания
• Окружающих объектов
• Рыночного спроса
• Текущего предложения
• Сервисных сборов

Именно поэтому покупателям следует сравнивать похожие объекты в одном и том же здании, а не полагаться только на общие предположения об этажности.

6. Очень высокие этажи — не всегда лучший выбор

У очень высоких этажей также могут быть свои недостатки.

Некоторые покупатели могут предпочесть квартиры на средних этажах, поскольку они предлагают баланс между видами, доступностью, ценой и удобством.

На очень высоких этажах также может быть дольше время ожидания лифта, и у некоторых покупателей могут быть личные предпочтения относительно высоты.

Для инвесторов ключевой вопрос не просто:

«Какой этаж самый высокий?»

А:

«Какой этаж обеспечивает наилучшее сочетание цены, вида, арендного спроса и потенциала для перепродажи?»

7. Этаж может влиять на арендный спрос

Для инвесторов, сдающих недвижимость в аренду, этаж может влиять на предпочтения арендаторов.

Арендаторы могут быть готовы платить больше за квартиру с:

• Лучшим видом на скайлайн
• Видом на море
• Большей приватностью
• Меньшим уличным шумом
• Лучшим естественным освещением
• Более привлекательным видом с балкона

Но доходность от аренды следует оценивать в совокупности с ценой покупки.

Если квартира на верхнем этаже стоит значительно дороже, но приносит лишь небольшое увеличение годовой арендной платы, дополнительная стоимость покупки не обязательно улучшит общую доходность инвестиций.

8. Сравнивайте цену за квадратный фут, а не только общую стоимость

При сравнении квартир на разных этажах инвесторам следует смотреть не только на общую запрашиваемую цену.

Учитывайте:

Цена за кв. фут + этаж + вид + доход от аренды + сервисные сборы + спрос при перепродаже

Например, более просторная квартира на нижнем этаже может иметь более высокую общую цену, чем меньшая по площади квартира на высоком этаже, даже если у меньшей квартиры цена за квадратный фут выше.

Поэтому правильное сравнение должно учитывать как размер квартиры, так и ее характеристики.

9. Покупателям off-plan следует обращать внимание на будущие виды

Этаж может быть особенно важен при покупке на стадии строительства (off-plan).

Застройщик может рекламировать привлекательные виды с определенного этажа, но покупателям также следует изучить будущий генеральный план.

Спросите:

• Что будет построено вокруг башни?
• Появятся ли в будущем башни, которые могут заблокировать вид?
• Что планируется на соседних участках?
• Гарантирован ли рекламируемый вид?
• В какую сторону выходит квартира?

Премию, уплаченную за вид сегодня, следует рассматривать с учетом возможности будущей застройки.

10. Лучший этаж зависит от конкретного объекта

Не существует единого «лучшего» этажа для каждой квартиры в Дубае.

Квартира на среднем этаже с открытым видом на Burj Khalifa может быть более привлекательной, чем квартира на более высоком этаже с видом на другую башню.

Аналогично, квартира на нижнем этаже с прямым выходом на пляж или большой террасой может привлечь другой сегмент покупателей.

Самое важное — оценивать весь объект в комплексе, а не судить о его ценности только по номеру этажа.

Что следует проверять покупателям в Дубае?

Перед покупкой квартиры сравните похожие объекты и спросите:

1. На каком этаже находится квартира?
2. В какую сторону она выходит?
3. Какой вид открывается сейчас?
4. Может ли будущее строительство повлиять на вид?
5. Насколько сильный шум доходит до квартиры?
6. Сколько естественного света она получает?
7. За сколько продаются сопоставимые объекты?
8. За сколько сдаются в аренду сопоставимые объекты?
9. Разумны ли сервисные сборы?
10. Оправдана ли наценка за этаж по сравнению с ожидаемой стоимостью аренды или перепродажи?

Заключение

Этаж — один из нескольких факторов, которые могут влиять на цены на квартиры в Дубае, но его никогда не следует рассматривать в отрыве от других.

Более высокий этаж может обеспечить лучшие виды, приватность, естественное освещение и потенциально более высокий спрос со стороны покупателей или арендаторов. В то же время, квартира на нижнем или среднем этаже может предложить лучшее соотношение цены и качества в зависимости от здания, местоположения, вида, планировки и цены покупки.

Для инвесторов цель должна заключаться не просто в том, чтобы найти самый высокий доступный этаж. Вместо этого, прежде чем принимать решение, сравните этаж, вид, цену за квадратный фут, арендный потенциал, сервисные сборы и будущий спрос при перепродаже.

На разнообразном рынке квартир Дубая разница между двумя этажами может быть больше, чем просто число — она может повлиять на стоимость недвижимости, ее привлекательность для арендаторов и на то, насколько легко она сможет привлечь будущих покупателей.