Возможности стоит искать не там, где Дубай сегодня самый дорогой, а там, куда город движется дальше.
Многие годы на рынке коммерческой недвижимости Дубая доминировали знакомые названия: Downtown Dubai, Business Bay, DIFC, Sheikh Zayed Road и Dubai Marina.
Эти локации сохранят свою значимость. Но как инвестора, меня чаще интересует другой вопрос:
Куда Дубай движется дальше?
На мой взгляд, один из самых интересных ответов сегодня — это коридор роста Jebel Ali–Dubai South.
Эта часть Дубая — уже не просто промышленный или логистический район. Она постепенно становится точкой пересечения крупнейших долгосрочных инфраструктурных и градостроительных проектов эмирата: JAFZA и порт Jebel Ali, Downtown Jebel Ali, Expo City Dubai, Palm Jebel Ali, Dubai South и масштабное расширение международного аэропорта Al Maktoum.
И именно эта комбинация заставляет меня верить, что отдельные объекты коммерческой недвижимости в этой части Дубая заслуживают гораздо большего внимания.
Дубай никогда не развивался равномерно.
Двадцать лет назад многие локации, которые сегодня считаются престижными, воспринимались как «слишком далекие». Та же Dubai Marina когда-то была на окраине города.
Этот сценарий повторялся много раз: появляется инфраструктура, за ней приходит бизнес, расширяются жилые комьюнити, и, наконец, стоимость недвижимости начинает отражать зрелость локации.
Я считаю, что похожий процесс сейчас происходит дальше на юго-запад.
JAFZA уже обеспечивает огромный экономический фундамент. Тысячи компаний работают в свободной экономической зоне и окружающей ее бизнес-экосистеме Jebel Ali.
Это чрезвычайно важно для коммерческой недвижимости, потому что офисы создают ценность не просто потому, что здание выглядит привлекательно. Им нужны бизнес, сотрудники, клиенты и экономическая активность вокруг.
У Jebel Ali уже есть этот экономический двигатель.
То, что он приобретает сейчас, не менее важно — урбанизация.
Пожалуй, главный долгосрочный катализатор — это международный аэропорт Al Maktoum.
Планируется, что аэропорт станет одним из крупнейших авиационных хабов в мире, поддерживаемым огромной новой экосистемой в сфере авиации, логистики и бизнеса.
Аэропорт такого масштаба — это не просто аэропорт.
Он создает авиакомпании, логистические фирмы, отели, компании в сфере профессиональных услуг, технологические компании, поставщиков, склады, офисы, рестораны, ритейл, спрос на жилье и тысячи сопутствующих бизнесов.
Именно поэтому я не рассматриваю Jebel Ali, Expo City и Dubai South как отдельные инвестиционные истории.
Для меня это части одного формирующегося экономического коридора.
Palm Jebel Ali — еще один важный элемент этой истории.
По мере развития инфраструктуры и застройки ожидается, что проект привлечет в этот район значительное количество новых жителей, туристов, гостиничных и сервисных компаний.
Добавьте к этому Expo City, JAFZA, Dubai South и международный аэропорт Al Maktoum, и инвестиционный тезис становится гораздо интереснее.
Мы уже видим, как девелоперы вкладывают серьезный капитал в этот коридор.
Такие проекты, как RAW District и RAW District 2 от Imtiaz в Downtown Jebel Ali, представляют новые концепции офисных, торговых и многофункциональных пространств в районе, который исторически получал гораздо меньше внимания от инвесторов в недвижимость.
Другие застройщики также выходят в коридор Jebel Ali с новыми жилыми и коммерческими проектами, часто предлагая привлекательные стартовые цены и длительные планы оплат.
Это важно.
Девелоперы фактически делают ставку на то, откуда придет будущий спрос.
Когда несколько застройщиков начинают выходить в один и тот же развивающийся коридор, инвесторам стоит обратить на это внимание — не потому, что каждый проект будет успешным, а потому, что локация в целом может переходить на новый этап развития.
Лично меня по-прежнему особенно интересует коммерческая недвижимость.
Офисный рынок Дубая демонстрирует сильные фундаментальные показатели: высокий уровень заполняемости и постоянный спрос на качественные бизнес-пространства.
Это не значит, что каждый офис в Дубае — хорошая инвестиция.
Вовсе нет.
Но это говорит нам о важном: компании конкурируют за качественные офисные площади.
Если коридор Jebel Ali будет развиваться так, как я ожидаю, бизнесы, обслуживающие JAFZA, аэропорт, Expo City, логистику, авиацию, гостиничный сектор и растущее число жителей, все больше будут нуждаться в современных офисных и торговых помещениях поблизости.
Это может создать интересное несоответствие:
Будущий спрос со стороны бизнеса приходит в район, где качественное коммерческое предложение сегодня все еще относительно ограничено.
Именно такие ситуации я и ищу.
Никто не может ответственно гарантировать будущий рост стоимости, особенно в развивающемся районе.
Но мы можем построить сценарии.
Для правильно выбранного коммерческого объекта, купленного по разумной стартовой цене в этом коридоре, моя личная инвестиционная модель рассматривала бы примерно следующие средне- и долгосрочные сценарии:
Потенциальный прирост капитала примерно 10–15% в сочетании с валовой доходностью от аренды около 6–7%.
Потенциальный прирост капитала примерно 20–30% с валовой доходностью от аренды в диапазоне 7–9%.
Если коридор будет развиваться быстрее, чем ожидалось, и спрос на качественные коммерческие площади значительно превысит предложение, прирост капитала потенциально может достичь 35–45% и более, а отдельные объекты могут приносить валовую доходность 8–10%+.
Эти цифры не являются прогнозами или гарантированной доходностью.
Это просто диапазоны сценариев, которые я бы использовал при анализе, оправдывает ли потенциальная выгода инвестиционный риск.
Моя предпочтительная стратегия здесь — не покупать сегодня и продавать через шесть месяцев.
Я рассматриваю это как инвестиционную историю на четыре-семь лет.
Настоящая возможность может заключаться в покупке до того, как окружающая инфраструктура, население и бизнес-экосистема достигнут полной зрелости.
Еще одно преимущество многих новых проектов в развивающихся локациях — это структура платежей.
Застройщики все чаще предлагают длительные планы рассрочки, вместо того чтобы требовать от инвесторов немедленной оплаты полной стоимости.
Для инвестора это может существенно улучшить управление денежными потоками и сократить объем капитала, замороженного на время строительства.
Но легкий план оплат никогда не должен превращать дорогой объект в хорошую инвестицию.
Цена приобретения по-прежнему имеет наибольшее значение.
Инвестор всегда должен сравнивать цену покупки за квадратный фут с реалистичной будущей арендной платой, сервисными сборами, конкурирующим предложением и сопоставимыми коммерческими объектами в более развитых локациях.
Я бы не стал просто покупать любой офис только потому, что он находится в Jebel Ali.
В коммерческой недвижимости я бы сосредоточился на:
Я бы также был осторожен со зданиями, в которых сотни почти одинаковых маленьких офисов.
Дефицитность имеет значение.
Отличная локация с избыточным конкурирующим предложением все равно может стать посредственной инвестицией.
Наблюдая за развитием Дубая много лет, я понял, что некоторые из самых больших возможностей часто появляются до того, как район выглядит завершенным.
К тому времени, когда все соглашаются, что локация стала первоклассной, цена обычно это уже отражает.
Сегодня Downtown Jebel Ali и коридор Jebel Ali–Dubai South все еще кажутся на ранней стадии.
Именно это меня и интересует.
JAFZA уже является одной из важнейших бизнес-экосистем Дубая.
Международный аэропорт Al Maktoum превращается в крупный мировой авиационный хаб.
Expo City продолжает расширяться.
Palm Jebel Ali развивается.
Dubai South продолжает привлекать бизнес, жителей и инвестиции в инфраструктуру.
И застройщики начинают следовать этому тренду.
Мое личное мнение заключается в том, что в течение следующего десятилетия этот коридор может стать одним из самых важных коммерческих и инвестиционных районов Дубая.
Безусловно, будут проекты с завышенной ценой, плохим дизайном или сданные в условиях избыточного предложения.
Но при правильной цене входа, с правильным застройщиком и правильным коммерческим объектом, я считаю, что это одна из тех областей, которые инвесторам стоит изучать сегодня, а не открывать для себя через пять лет.
Terra Firma Real Estate LLC
Консультации по инвестициям в недвижимость и коммерческим объектам в Дубае
Основана в 2007 году
Отказ от ответственности: Данная статья представляет собой исключительно комментарий о рынке и личный инвестиционный анализ. Цены на недвижимость, доходность от аренды и прирост капитала не гарантированы и могут как расти, так и падать. Перед покупкой инвесторы должны изучить конкретный объект, застройщика, условия договора, сервисные сборы, НДС, условия финансирования и рыночную конъюнктуру.
Европейские и азиатские покупатели подходят к выбору недвижимости в Дубае с разными приоритетами: от образа жизни и местоположения до доходности от аренды, репутации застройщика и долгосрочного инвестиционного потенциала.
Для многих покупателей элитной недвижимости в Дубае доходность от аренды не является главным приоритетом. Узнайте, почему образ жизни, эксклюзивность, расположение, личное пользование и долгосрочная ценность могут иметь большее значение.
Покупатели в Дубае все чаще ищут жилье, которое подходит для работы, здорового образа жизни и гибкого графика. Узнайте, что станет главным приоритетом в недвижимости: домашний офис, спортзал или многофункциональные пространства.
Свяжитесь с нашей командой экспертов, и мы поможем подобрать идеальный объект в Дубае. Мы сопровождаем вас на каждом шагу.
