قد لا تكون الفرصة حيث تكون دبي هي الأغلى اليوم - ولكن حيث تتجه المدينة بعد ذلك.
لسنوات عديدة، هيمنت على سوق العقارات التجارية في دبي أسماء مألوفة: Downtown Dubai، وBusiness Bay، وDIFC، وSheikh Zayed Road، وDubai Marina.
ستبقى هذه المواقع مهمة. ولكن كمستثمر، غالباً ما أكون أكثر اهتماماً بسؤال مختلف:
إلى أين تتجه دبي بعد ذلك؟
في رأيي، أحد أكثر الإجابات إثارة للاهتمام اليوم هو ممر النمو الأوسع Jebel Ali–Dubai South.
لم يعد هذا الجزء من دبي مجرد منطقة صناعية أو لوجستية. بل أصبح تدريجياً نقطة التقاء لبعض أكبر مشاريع البنية التحتية والتطوير الحضري طويلة الأجل في الإمارة: جافزا وميناء جبل علي، وDowntown Jebel Ali، وExpo City Dubai، وPalm Jebel Ali، وDubai South، والتوسعة الهائلة لمطار آل مكتوم الدولي.
وهذا المزيج هو بالضبط سبب اعتقادي بأن عقارات تجارية مختارة في هذا الجزء من دبي تستحق اهتماماً أكبر بكثير.
لم تتطور دبي بشكل موحد على الإطلاق.
قبل عشرين عاماً، كانت العديد من المواقع التي تعتبر اليوم راسخة تُعتبر "بعيدة جداً". كانت Dubai Marina نفسها في يوم من الأيام على حافة المدينة.
تكرر نفس النمط عدة مرات: تصل البنية التحتية، وتتبعها الشركات، وتتوسع المجتمعات السكنية، وأخيراً تبدأ قيم العقارات في عكس نضج الموقع.
أعتقد أن عملية مماثلة تحدث الآن في أقصى الجنوب الغربي.
توفر جافزا بالفعل أساساً اقتصادياً ضخماً. تعمل آلاف الشركات داخل المنطقة الحرة والنظام البيئي التجاري المحيط بـ Jebel Ali.
هذا الأمر مهم للغاية بالنسبة للعقارات التجارية لأن المكاتب لا تولد قيمة لمجرد أن المبنى يبدو جذاباً. فهي تتطلب شركات وموظفين وعملاء ونشاطاً اقتصادياً حولها.
لدى Jebel Ali بالفعل هذا المحرك الاقتصادي.
ما تكتسبه الآن هو شيء لا يقل أهمية: التوسع الحضري.
ربما يكون أكبر محفز على المدى الطويل هو مطار آل مكتوم الدولي.
من المخطط أن يصبح المطار واحداً من أكبر محاور الطيران في العالم، مدعوماً بنظام بيئي جديد ضخم للطيران والخدمات اللوجستية والأعمال.
مطار بهذا الحجم ليس مجرد مطار.
إنه يخلق شركات طيران، وشركات لوجستية، وفنادق، وخدمات مهنية، وشركات تكنولوجيا، وموردين، ومستودعات، ومكاتب، ومطاعم، ومتاجر تجزئة، وطلباً سكنياً، وآلاف الشركات الداعمة.
لهذا السبب لا أرى Jebel Ali وExpo City وDubai South كقصص استثمارية منفصلة.
بالنسبة لي، هي أجزاء من ممر اقتصادي ناشئ واحد.
تعتبر Palm Jebel Ali قطعة رئيسية أخرى في القصة.
مع تقدم البنية التحتية والتطوير، من المتوقع أن يجلب المشروع عدداً كبيراً جديداً من السكان والزوار وشركات الضيافة والخدمات إلى المنطقة الأوسع.
أضف إلى ذلك Expo City وجافزا وDubai South ومطار آل مكتوم الدولي، وتصبح فرضية الاستثمار أكثر إثارة للاهتمام.
نحن نشهد بالفعل مطورين يلتزمون برأس مال جاد في هذا الممر.
مشاريع مثل RAW District وRAW District 2 من امتياز في Downtown Jebel Ali تقدم مفاهيم جديدة للمكاتب والتجزئة والمشاريع متعددة الاستخدامات في منطقة لم تحظَ تاريخياً باهتمام كبير من مستثمري العقارات.
يدخل مطورون آخرون أيضاً ممر Jebel Ali الأوسع بمشاريع سكنية وتجارية جديدة، غالباً ما تكون مدعومة بأسعار إطلاق جذابة وخطط سداد ممتدة.
هذا أمر مهم.
فالمطورون يراهنون فعلياً على مصدر الطلب المستقبلي.
عندما يبدأ العديد من المطورين في دخول نفس الممر الناشئ، يجب على المستثمرين الانتباه - ليس لأن كل مشروع سينجح، ولكن لأن الموقع الأوسع قد يكون في طريقه إلى مرحلة جديدة من التطور.
شخصياً، ما زلت مهتماً بشكل خاص بالعقارات التجارية.
أظهر سوق المكاتب في دبي أساسيات قوية، مع مستويات إشغال عالية وطلب مستمر على المساحات التجارية عالية الجودة.
هذا لا يعني أن كل مكتب في دبي هو استثمار جيد.
بالعكس تماماً.
لكنه يخبرنا بشيء مهم: الشركات تتنافس على المساحات المكتبية عالية الجودة.
إذا تطور ممر Jebel Ali كما أتوقع، فإن الشركات التي تخدم جافزا والمطار وExpo City والخدمات اللوجستية والطيران والضيافة والسكان المتزايدين ستحتاج بشكل متزايد إلى مساحات مكتبية وتجارية حديثة في مكان قريب.
قد يخلق ذلك تفاوتاً مثيراً للاهتمام:
طلب تجاري مستقبلي يدخل منطقة لا يزال فيها العرض التجاري عالي الجودة محدوداً نسبياً اليوم.
هذا هو نوع الموقف الذي أبحث عنه.
لا يمكن لأحد أن يضمن بمسؤولية ارتفاع القيمة في المستقبل، خاصة في منطقة ناشئة.
لكن يمكننا بناء سيناريوهات.
بالنسبة لعقار تجاري تم اختياره جيداً وتم شراؤه بسعر إطلاق معقول في هذا الممر، فإن نموذجي الاستثماري الشخصي سيأخذ في الاعتبار تقريباً السيناريوهات التالية على المدى المتوسط إلى الطويل:
ارتفاع محتمل في القيمة الرأسمالية بنسبة تتراوح بين 10-15% تقريباً، بالإضافة إلى عوائد إيجارية إجمالية حوالي 6-7%.
ارتفاع محتمل في القيمة الرأسمالية بنسبة تتراوح بين 20-30% تقريباً، مع عوائد إيجارية إجمالية قد تكون في نطاق 7-9%.
إذا تطور الممر الأوسع بشكل أسرع من المتوقع وتجاوز الطلب على المساحات التجارية عالية الجودة العرض بشكل كبير، فقد يصل ارتفاع القيمة الرأسمالية إلى 35-45% أو أكثر، مع تحقيق عقارات مختارة عوائد إجمالية تتراوح بين 8-10% أو أكثر.
هذه الأرقام ليست توقعات أو عوائد مضمونة.
إنها ببساطة نطاقات سيناريوهات أستخدمها عند تحليل ما إذا كانت المكافأة المحتملة تبرر مخاطر الاستثمار.
استراتيجيتي المفضلة هنا ليست الشراء اليوم والبيع بعد ستة أشهر.
أرى هذه كقصة استثمارية تمتد من أربع إلى سبع سنوات.
قد تأتي الفرصة الحقيقية من الشراء قبل أن تصل البنية التحتية المحيطة والسكان والنظام البيئي التجاري إلى مرحلة النضج الكامل.
ميزة أخرى للعديد من المشاريع الجديدة في المواقع الناشئة هي هيكل الدفع.
يقدم المطورون بشكل متزايد خطط سداد ممتدة بدلاً من مطالبة المستثمرين بدفع سعر الشراء بالكامل على الفور.
بالنسبة للمستثمر، يمكن أن يحسن هذا بشكل كبير إدارة التدفق النقدي ويقلل من حجم رأس المال المجمّد أثناء البناء.
لكن خطة السداد السهلة لا ينبغي أبداً أن تحول عقاراً باهظ الثمن إلى استثمار جيد.
لا يزال سعر الشراء هو الأهم.
يجب على المستثمر دائماً مقارنة سعر الشراء للقدم المربع مع الإيجارات المستقبلية الواقعية، ورسوم الخدمات، والعرض المنافس، والعقارات التجارية المماثلة في مواقع أكثر رسوخاً.
لن أشتري أي مكتب لمجرد أنه يقع في Jebel Ali.
بالنسبة للعقارات التجارية، سأركز على:
سأكون حذراً أيضاً بشأن المباني التي تحتوي على مئات المكاتب الصغيرة المتشابهة تقريباً.
الندرة مهمة.
موقع رائع مع عرض منافس مفرط يمكن أن يصبح استثماراً متوسطاً.
بعد مشاهدة تطور دبي لسنوات عديدة، تعلمت أن بعض أكبر الفرص تظهر غالباً قبل أن تبدو المنطقة مكتملة.
بحلول الوقت الذي يتفق فيه الجميع على أن موقعاً ما هو موقع رئيسي، فإن السعر يعكس ذلك عادةً.
اليوم، لا تزال Downtown Jebel Ali وممر Jebel Ali–Dubai South الأوسع في مرحلة مبكرة.
وهذا هو بالضبط ما يثير اهتمامي.
جافزا هي بالفعل واحدة من أهم النظم البيئية التجارية في دبي.
مطار آل مكتوم الدولي يتطور ليصبح مركزاً عالمياً رئيسياً للطيران.
تواصل Expo City التوسع.
Palm Jebel Ali تتقدم.
تواصل Dubai South جذب الشركات والسكان واستثمارات البنية التحتية.
وبدأ المطورون في اللحاق بالركب.
وجهة نظري الشخصية هي أن هذا الممر يمكن أن يصبح واحداً من أهم المناطق التجارية والاستثمارية في دبي خلال العقد القادم.
بالتأكيد ستكون هناك مشاريع مبالغ في سعرها، أو سيئة التصميم، أو يتم تسليمها في ظل عرض مفرط.
ولكن بسعر دخول مناسب، ومع المطور المناسب والوحدة التجارية المناسبة، أعتقد أن هذه إحدى المناطق التي يجب على المستثمرين دراستها اليوم بدلاً من اكتشافها بعد خمس سنوات من الآن.
Terra Firma Real Estate LLC
استشارات الاستثمار العقاري والعقارات التجارية في دبي
تأسست عام 2007
إخلاء مسؤولية: يمثل هذا المقال تعليقاً على السوق وتحليلاً استثمارياً شخصياً فقط. أسعار العقارات وعوائد الإيجار وارتفاع القيمة الرأسمالية ليست مضمونة وقد ترتفع أو تنخفض. يجب على المستثمرين مراجعة العقار المحدد والمطور والشروط التعاقدية ورسوم الخدمات وضريبة القيمة المضافة والتمويل وظروف السوق قبل الشراء.
يتعامل المشترون الأوروبيون والآسيويون مع عقارات دبي بأولويات مختلفة، بدءًا من نمط الحياة والموقع ووصولًا إلى عوائد الإيجار وسمعة المطور وإمكانات الاستثمار طويلة الأجل.
بالنسبة للعديد من مشتري العقارات الفاخرة في دبي، لا يمثل عائد الإيجار الأولوية الرئيسية. اكتشف لماذا يمكن أن تكون عوامل مثل نمط الحياة، والحصرية، والموقع، والاستخدام الشخصي، والقيمة على المدى الطويل أكثر أهمية.
يبحث المشترون في دبي بشكل متزايد عن منازل تدعم العمل والصحة وأنماط الحياة المرنة. اكتشف ما إذا كانت المكاتب المنزلية أو الصالات الرياضية المنزلية أو المساحات القابلة للتكيف ستصبح الأولوية العقارية الرئيسية التالية.
تواصل مع فريق خبرائنا ودعنا نساعدك في العثور على العقار المثالي في دبي. نحن هنا لإرشادك في كل خطوة من رحلتك العقارية.
