اگر من امروز در دبی سرمایه‌گذاری می‌کردم، چه ملکی می‌خریدم؟

این یکی از سوالاتی است که سرمایه‌گذاران اغلب از من می‌پرسند: شخصاً امروز چه نوع ملکی در دبی می‌خرید؟

پس از بیش از ۱۸ سال فعالیت در بازار املاک و مستغلات دبی، پاسخ من کاملاً روشن است. انتخاب اول من امروز ملک تجاری خواهد بود—به‌ویژه یک واحد اداری یا مغازه‌ی خوش‌موقعیت.

انتخاب اول من: ادارات و مغازه‌ها

املاک تجاری در دبی به طرز چشمگیری ارزش خود را حفظ کرده‌اند. تقاضا برای ادارات باکیفیت همچنان قوی است، واحدهای تجاری خوب محدود هستند و یک ملک تجاری مناسب می‌تواند بازده اجاره بسیار بالاتری نسبت به یک سرمایه‌گذاری مسکونی معمولی ایجاد کند.

طبق داده‌های فعلی بازار، اجاره دفاتر اداری در دبی در سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۶ حدود ۱۳٪ نسبت به سال گذشته افزایش یافته است، در حالی که اجاره دفاتر لوکس حدود ۱۶٪ رشد داشته است. نرخ اشغال در کل بازار اداری نزدیک به ۹۴٪ باقی مانده است که نشان می‌دهد کسب‌وکارها همچنان برای فضاهای تجاری باکیفیت در رقابت هستند. ("CBRE Mullion" (https://www.cbre.ae/insights/figures/uae-real-estate-market-review-q2-2026))

با قیمت خرید، موقعیت و مستأجر مناسب، هنوز هم می‌توان به بازدهی دورقمی از املاک تجاری دست یافت. با این حال، من همیشه به مشتریانم می‌گویم که نرخ بازگشت سرمایه (ROI) بالای تبلیغ‌شده، به طور خودکار به معنای یک سرمایه‌گذاری خوب نیست.

قبل از توصیه یک واحد اداری یا تجاری، می‌خواهم بدانم:

• مستأجر کیست؟
• قرارداد اجاره چقدر قوی است؟
• بازده خالص واقعی پس از کسر شارژ ساختمان و هزینه‌ها چقدر است؟
• آیا دسترسی به مکان آسان است؟
• آیا پارکینگ کافی وجود دارد؟
• برای یک واحد تجاری، آیا دید خوبی دارد و رفت‌وآمد واقعی در آن وجود دارد؟
• آیا می‌توانیم در آینده ملک را به راحتی بفروشیم؟

یک ملک تجاری که ۹٪ بازدهی از یک مستأجر قوی در یک ساختمان باکیفیت تولید می‌کند، ممکن است سرمایه‌گذاری بهتری نسبت به واحدی باشد که ۱۲٪ بازدهی با یک مستأجر ضعیف یا ارزیابی اجاره غیرواقعی تبلیغ می‌کند.

اعداد و ارقام باید واقعی باشند.

انتخاب دوم من: تاون‌هاوس‌ها و ویلاها

اگر مشتری من ملک تجاری نخواهد و سرمایه‌گذاری مسکونی را ترجیح دهد، در حال حاضر قبل از آپارتمان‌ها، به سراغ تاون‌هاوس‌ها و ویلاها می‌روم.

بازار در حال گزینشی‌تر شدن است. حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی جدید در حال تحویل است و بیشتر این عرضه شامل آپارتمان‌ها می‌شود. ویلاها و تاون‌هاوس‌ها محدودتر هستند زیرا زمین در مناطق جاافتاده محدود است.

آنها همچنین تقاضای واقعی از سوی خانواده‌ها و مصرف‌کنندگان نهایی را جذب می‌کنند—نه فقط سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت.

آمار اخیر بازار این تفاوت را نشان می‌دهد. در سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۶، میانگین قیمت معاملات آپارتمان‌ها در مقایسه با سه‌ماهه قبل تقریباً ۴٪ کاهش یافت، در حالی که قیمت ویلاها و تاون‌هاوس‌ها تنها حدود ۰.۸٪ کاهش داشت.

این بدان معنا نیست که هر ویلایی یک سرمایه‌گذاری خوب است. من همچنان بر روی مناطق جاافتاده یا نزدیک به تکمیل با تقاضای خانوادگی قوی، مدارس خوب، نقشه‌های کاربردی و عرضه رقیب محدود تمرکز می‌کنم.

من ترجیح می‌دهم یک تاون‌هاوس با قیمت معقول در یک منطقه خوب بخرم تا یک ویلای بزرگ با نقشه غیرمعمول یا قیمت درخواستی غیرواقعی.

آپارتمان‌ها امروز انتخاب سوم من خواهند بود

من مخالف سرمایه‌گذاری در آپارتمان نیستم. هنوز هم فرصت‌های عالی وجود دارد، اما امروز بسیار گزینشی‌تر عمل می‌کنم.

بسیاری از مناطق تعداد زیادی آپارتمان مشابه در صف عرضه دارند. وقتی هزاران واحد تقریباً یکسان وارد بازار می‌شوند، مالکان برای اجاره دادن و فروش ملک خود باید با یکدیگر رقابت کنند.

من خرید یک آپارتمان را تنها در صورتی در نظر می‌گیرم که مزیت واقعی داشته باشد، مانند:

• منظره‌ای منحصربه‌فرد از برج خلیفه، آب یا خط افق شهر
• موقعیتی عالی و غیرقابل جایگزین
• دسترسی مستقیم به مترو
• مدیریت قوی هتلی یا برند مسکونی
• نقشه‌ای کارآمد با شارژ ساختمان معقول
• قیمت خریدی که به وضوح پایین‌تر از املاک مشابه باشد

میانگین بازده اجاره آپارتمان در دبی ممکن است هنوز جذاب به نظر برسد، اما سرمایه‌گذاران باید بازده خالص را محاسبه کنند، نه فقط عدد ناخالصی که در یک بروشور فروش نشان داده می‌شود.

شارژ ساختمان، دوره خالی ماندن ملک، نگهداری، مبلمان و رقابت آینده می‌توانند سرمایه‌گذاری را به طور کامل تغییر دهند.

من ملکی را صرفاً به دلیل نوساز بودن نمی‌خرم

یکی از بزرگترین اشتباهاتی که می‌بینم، خرید بر اساس یک شوروم جذاب، یک برنامه پرداخت آسان یا وعده‌های بازدهی تضمین‌شده است.

یک برنامه پرداخت خوب به طور خودکار یک سرمایه‌گذاری را خوب نمی‌کند.

قبل از خرید، می‌خواهم قیمت نهایی هر فوت مربع، اجاره واقعی، عرضه رقیب، شارژ ساختمان، سابقه سازنده و بازار فروش مجدد مورد انتظار را درک کنم. مهمتر از همه، می‌خواهم بدانم چه کسی در آینده این ملک را از مشتری من اجاره یا خریداری خواهد کرد.

هر سرمایه‌گذاری به یک استراتژی خروج نیاز دارد.

ترتیب اولویت صادقانه من

اگر امروز پول خودم را در دبی سرمایه‌گذاری می‌کردم، اولویت‌های من این بود:

۱. یک واحد اداری یا تجاری با قیمت مناسب و پتانسیل درآمد واقعی ۲. یک تاون‌هاوس یا ویلا در یک منطقه جاافتاده و خانواده‌محور ۳. یک آپارتمان تنها در صورتی که چیزی واقعاً خاص ارائه دهد یا قیمتی پایین‌تر از ارزش واقعی بازار خود داشته باشد

دبی همچنان یکی از قوی‌ترین مقاصد سرمایه‌گذاری املاک در جهان است، اما ما وارد بازاری شده‌ایم که در آن انتخاب دقیق بیش از هر زمان دیگری اهمیت دارد.

هر پروژه‌ی جدیدی یک فرصت نیست و هر نرخ بازگشت سرمایه (ROI) بالای تبلیغ‌شده واقعی نیست.

در Terra Firma Real Estate، من اعتقادی به فروش پروژه‌ای به مشتری ندارم که صرفاً در حال حاضر بیشترین تبلیغات را دارد. مسئولیت من این است که اعداد و ارقام را مطالعه کنم، ریسک‌ها را صادقانه توضیح دهم و ملکی را توصیه کنم که خودم با خرید آن احساس راحتی کنم.

آرش سپاسی
Terra Firma Real Estate