Обзор District One / District One West
Где находится
Внутри MBR City, примерно в 4 км от Burj Khalifa/Downtown; прямой выезд на Al Khail Road и к ипподрому Meydan.
Центральным элементом генерального плана является 7-километровая Crystal Lagoon с береговой линией протяженностью около 14 км, проходящей между виллами и апартаментами.
Застройщики и этапы строительства
Изначальный District One от Meydan – виллы, особняки, башни Residences 1–3.
District One West – новое комьюнити у лагуны напротив первоначального (виллы/особняки с 4–7 спальнями; запланировано около 482 домов).
Типы недвижимости и жилой фонд
Виллы и особняки
Дизайн в стилях Contemporary, Modern Arabic и Mediterranean вдоль лагуны; ультранизкая плотность застройки; частные пляжи на первой линии.
Апартаменты (Residences)
Среднеэтажные башни на набережной с прямым доступом к лагуне и видами на Downtown.
Ключевые объекты / Удобства
Crystal Lagoons® (открыта с 2017 года) – главная достопримечательность, повышающая ценность как для конечных пользователей, так и для арендаторов.
Цены и сделки (недавние, ориентировочные)
Виллы / Особняки
Виллы с 4–6 спальнями на вторичном рынке продаются в диапазоне ~12–20+ млн AED; особняки с 5 спальнями уходили за ~32 млн AED.
Это означает цену ~1,900–3,800 AED за квадратный фут по отдельным сделкам.
Апартаменты (Residences)
Недавние продажи включают небольшие квартиры по цене около ~1.6 млн AED (при ~2,250 AED за кв. фут для компактных планировок).
Ожидается, что более крупные апартаменты с 1–2 спальнями будут стоить значительно дороже в абсолютном выражении.
Общая ситуация на рынке
В 2025 году рынок Дубая в целом демонстрировал среднюю цену ~1,500 AED за кв. фут при высокой активности в сегменте off-plan — это полезный контекст для оценки премиальности District One.
Аренда и (валовая) доходность
Апартаменты
По данным Bayut, средняя стоимость аренды апартаментов в District One составляет ~165 тыс. AED в год; их гид показывает, что 1-спальные апартаменты в среднем стоят ~114 тыс. AED, а 2-спальные — дороже.
Таунхаусы / Виллы
Запрашиваемая арендная плата за таунхаусы начинается от ~550 тыс. AED в год и может достигать ~1+ млн AED в зависимости от отделки и расположения относительно лагуны.
Приблизительная доходность
Премиальная/элитная недвижимость в Дубае обычно приносит валовую доходность в районе 4-6%, при этом апартаменты, как правило, доходнее вилл.
Используйте актуальные сравнительные данные (см. выше) для оценки каждой конкретной сделки.
District One West (новая фаза)
Мастер-план, ориентированный на лагуну, с виллами на 4–7 спален и островными особняками; позиционируется брокерами как лимитированное, трофейное комьюнити напротив первоначального District One.
Первые перепродажи 4-спальных вилл зафиксированы на уровне ~12–13 млн AED.
Факторы спроса (почему здесь покупают и арендуют)
Ультрацентральное расположение + курортный образ жизни: возможность плавать и кататься на каяках как на пляже, не покидая центра города, — это уникальное предложение. Дефицит такого формата поддерживает цены и привлекает конечных пользователей.
Фокус на состоятельных клиентах / низкая плотность: ограниченное количество участков под виллы вокруг лагуны сдерживает будущее предложение аналогичной недвижимости в этой локации.
На что обратить внимание / Риски
Макроэкономика и предложение: независимые аналитики предупреждали о возможной коррекции цен в Дубае на двузначные проценты к концу 2025/26 года по мере увеличения объемов сдачи объектов. Премиальные субрынки с ограниченным предложением, как правило, более устойчивы, но все же стоит подходить к оценке консервативно.
Сроки реализации: сдача объектов в фазе West и развитие инфраструктуры MBR City в целом могут повлиять на краткосрочную ликвидность и поглощение арендного фонда. Перед покупкой отслеживайте реальные данные RP/SPA и бюджеты на сервисные сборы.
Сравнения, которые вы услышите от клиентов
Dubai Hills Estate (виллы с видом на озеро/гольф-поле): более крупное комьюнити с развитой экосистемой, но без пляжа у лагуны.
Sobha Hartland (MBR City): апартаменты и таунхаусы у воды с качественной отделкой, но с другой концепцией набережной.
Используйте городские индексы для оценки спреда: District One торгуется с премией к средней цене за квадратный фут в Дубае благодаря расположению у лагуны и в центре города.
Быстрые схемы для оценки (используйте с актуальными данными)
1. 1-спальные апартаменты на первой линии у лагуны
Капитальные затраты: 2.0–2.6 млн AED (проверяйте башню/расположение)
Аренда: ~114–180 тыс. AED в зависимости от вида/отделки
Ориентировочная валовая доходность: ~4.5–7%; выше только при исключительно выгодной покупке
2. 4-спальная вилла с видом на лагуну (West)
Капитальные затраты: ~12–13 млн AED по недавним перепродажам
Аренда: ~650–900 тыс. AED, если на первой линии и с хорошей отделкой
Ориентировочная валовая доходность: ~5–7% при высокой арендной ставке; более типичный диапазон 3.5–5.5%
Как бы я это позиционировал (для инвесторов)
Покупайте вид: платите больше за настоящую первую линию у лагуны или панорамные виды на Downtown — ликвидность и стоимость при перепродаже у таких объектов значительно выше, чем у второй/третьей линии. (Используйте данные DLD/Bayut для проверки конкретного стояка/ряда.)
Отдавайте предпочтение готовым или почти сданным объектам, если только вы не получаете явную скидку или приоритет в новых релизах фазы West. Риски, связанные со сроками сдачи, и неизвестные сервисные сборы могут снизить доходность.
Горизонт владения: 5–7 лет — оптимальный срок. Рассматривайте это как премиальный/лайфстайл-актив для сохранения капитала с умеренным доходом, а не как инструмент для максимальной доходности (за доходностью лучше идти в комьюнити среднего ценового сегмента).
