Bluewaters Island Dubai Emlak Piyasası: Fiyatlar, Daire Planları ve Kira Getirileri Açıklandı

Bluewaters Island Dubai Emlak Piyasası: Fiyatlar, Daire Planları ve Kira Getirileri Açıklandı

1. “Bluewaters” Nedir?

Bluewaters Island, Meraas tarafından geliştirilen ve Jumeirah Beach Residence (JBR) açıklarında yer alan insan yapımı karma kullanımlı bir adadır.

Anakaraya bir köprü ile bağlıdır ve Dubai Marina, JBR ve ana yol ağlarına çok yakındır.

Adada konut kuleleri (daireler, penthouse'lar, bazı şehir evleri), perakende ve yeme-içme alanları, gezinti yolu, eğlence mekanları ve simgesel bir cazibe merkezi olarak Ain Dubai (dev dönme dolap) bulunmaktadır.

Bluewaters içinde, Bluewaters Bay adlı proje, adanın kenarı boyunca deniz kıyısında daireler (1 ila 4 yatak odalı) sunan daha yeni bir gelişmedir.

Ana konut bölgesi olan “Bluewaters Residences” 10 adet orta katlı bina, 698 daire, 4 penthouse ve 17 şehir evinden oluşmaktadır.

2. Mülk Türleri ve Daire Planları

Genellikle bulabileceğiniz mülk türleri şunlardır:

Daireler / Orta Katlı Binalar: Bluewaters Residences'ta yaklaşık 698 birim bulunmaktadır. Bunlar 1, 2, 3 ve 4 yatak odalı daireleri içerir. Birçoğunun cam cepheleri, balkonları ve deniz, Ain Dubai veya gezinti yolu manzarası vardır.

Penthouse'lar: Bluewaters Residences'ta 4 adet penthouse bulunmaktadır. Üst katlardan birinci sınıf manzaralara sahip, lüks ve daha geniş yerleşim planlarına sahiptirler.

Şehir Evleri: Bluewaters Residences'ta 17 adet şehir evi bulunmaktadır. Daha fazla alan ve yarı müstakil bir his sunan çok katlı evlerdir.

Deniz Kenarı / Sahil Daireleri: Bluewaters Bay'de yer almaktadır. Bunlar, doğrudan deniz manzaralı ve suyun hemen kenarında konumlandırılmış 1 ila 4 yatak odalı birimleri içerir.

Bazı birimler hazır durumdayken, diğerleri (özellikle Bluewaters Bay'de) lansman aşamasındaki (off-plan) projelerin bir parçasıdır.

3. Fiyatlandırma ve Piyasa Trendleri

Fiyat Seviyeleri

Bluewaters'ta listelemeler geniş bir aralık göstermektedir. JamesEdition'da lüks evler için ortalama ev fiyatları yaklaşık 2,8–3,0 milyon ABD Doları civarındadır (aralıklar yaklaşık 0,8 milyon ila 27 milyon ABD Doları arasında değişmektedir).

Property Finder'da, Bluewaters'taki farklı binalardaki ortalama fiyatlar büyük farklılıklar göstermektedir: örneğin, “Apartment Building 9”da ortalama yaklaşık 22.353.846 AED iken; Building 5'te yaklaşık 6.122.222 AED'dir.

Bluewaters Bay'in yeni deniz kenarı daireleri, 1 ila 4 yatak odalı birimler için 2,56 milyon AED'den başlayan fiyatlarla sunulmaktadır.

Genel olarak, Bluewaters Residences'taki birçok 1 yatak odalı birim 3 milyon ila 4 milyon AED aralığında listelenmektedir.

2 ve 3 yatak odalı birimler daha yüksek fiyatlara sahiptir: 2 yatak odalı birimler genellikle birinci sınıf konumlarda 5–7 milyon AED aralığındadır.

Premium penthouse'lar (daha büyük birimler) 15–23 milyon AED veya daha fazlasına mal olabilir.

Kira Getirileri ve Kazançlar

Bluewaters'ta, premium konumu ve yüksek gelirli kiracılar ile turistlere olan çekiciliği göz önüne alındığında, kira getirileri oldukça güçlüdür.

Bazı kaynaklar, tipik birimler için ortalama kira getirisini %6,2 civarında göstermektedir.

Penthouse'ların getirisi biraz daha düşük olup, yaklaşık %5,8'dir.

The Estate Doc (bir piyasa yorumu), 3 yatak odalı birimlerin yaklaşık %9,59, 2 yatak odalı birimlerin ise yaklaşık %6,43 getiri sağladığını belirtmektedir.

Yıllık değer artışı tahminleri: birçok kaynak, Bluewaters'ta yıllık %6–8 sermaye büyümesi beklemektedir.

Piyasayı Yönlendiren Faktörler ve Güçlü Yönler

• Birinci Sınıf Konum / Talep: Bluewaters, JBR, Dubai Marina ve ana ulaşım bağlantılarına yakınlığı sayesinde oldukça caziptir.

• Turizm ve Simgesel Yapı: Ain Dubai, ziyaretçileri çekerek kısa dönemli ve tatil kiralamalarına olan talebi artırmaktadır.

• Geliştirici Güvenilirliği: Meraas, Dubai'de saygın bir geliştirici olup, alıcılara güven vermektedir.

• Sınırlı Arz / Ayrıcalık: Ada, ayrıcalığını korumak için kontrollü bir yoğunluğa sahiptir (daireler, şehir evleri, penthouse'lar dahil toplamda sadece yaklaşık 719 konut birimi).

• Olanaklar ve Yaşam Tarzı: Sahil gezinti yolları, yeme-içme seçenekleri, perakende, lüks tasarım, manzaralı ortamlar — bu faktörler premium kiracıları ve mülk sahiplerini cezbeder.

• Yasal / Teşvik Desteği: Bu tür projelerde 2 milyon AED veya daha fazla değerde mülke yatırım yapmak, statü ve kurallara bağlı olarak BAE Altın Vize programları (5-10 yıllık oturum izni) için uygun olmanızı sağlayabilir.

4. Riskler, Zorluklar ve Kontrol Edilmesi Gerekenler

• Yüksek giriş maliyeti: Premium konum, yüksek bir fiyat etiketi ile birlikte gelir, bu da önemli bir sermaye ve dikkatli bir finansal planlama gerektirir.

• Piyasa dalgalanmaları: Lüks ve birinci sınıf piyasalar, küresel ekonomik döngülere, faiz oranlarına ve jeopolitik risklere daha duyarlıdır.

• Boş kalma / kiracı riski: Düşük sezonlarda, lüks birimler boş kalabilir veya özellikle çok büyük veya pahalı birimler için talep düşebilir.

• Aidat / bakım masrafları: Lüks projeler genellikle yüksek yıllık bakım veya aidat ücretleri ile birlikte gelir — bunlar net getiriyi azaltabilir. Yatırım yapmadan önce aidat çizelgesini mutlaka görün.

• Likidite / yeniden satış: Birinci sınıf bölgeler arzu edilir olsa da, çok lüks veya niş birimlerin (ultra lüks penthouse'lar gibi) alıcısı daha az olabilir.

• Yasal değişiklikler ve vergiler: Dubai şu anda elverişli emlak yasalarına sahip olsa da, düzenlemelerdeki, vize kurallarındaki veya vergilendirmedeki değişiklikler getirileri etkileyebilir.

• İnşaat / teslimat riskleri: Lansman aşamasındaki (off-plan) birimler için zamanlama gecikmeleri, kalite sorunları veya değişiklikler karlılığı etkileyebilir.

5. Yatırım Stratejisi İpuçları ve Değerlendirme Yöntemleri

• Doğru birim karmasını seçin: 2 ila 3 yatak odalı birimler genellikle talep ve getiri arasında en iyi dengeyi sunar (çok büyük penthouse'lara kıyasla).

• Cepheyi ve manzarayı kontrol edin: Denize bakan, tam manzaralı birimler genellikle daha yüksek kira ve yeniden satış değeri sağlar.

• Aidat maliyetleri ile net getiriyi karşılaştırın: Brüt getiri umut verici görünebilir, ancak aidatlar, bakım masrafları ve boş kalma süresi düşüldükten sonra net getiri önemlidir.

• Ödeme planlarını ve geliştirici garantilerini kontrol edin: Lansman aşamasındaki projeler genellikle kademeli ödemelerle gelir; geliştiricinin güçlü bir geçmişe sahip olduğundan emin olun.

• Kiracı profili ve kiralama stratejisi: Birim uzun dönemli kiracılar, kurumsal kiralamalar veya tatil kiralamaları için uygun mu? Talebe göre strateji belirleyin.

• Çıkış stratejisi: Beklenen elde tutma sürenizi (5, 7, 10 yıl) bilin ve bir yeniden satış veya kiralama çıkış yolunuz olsun.

• Riski çeşitlendirin: Tüm sermayenizi tek bir mülke yatırmayın — birimler veya semtler arasında dağıtmayı düşünün.

• Durum tespiti (Due diligence): Tapular, yasal onaylar, geliştirici itibarı, kalite, garantiler, bina yönetimi.