Yatırımcıların bana en sık sorduğu sorulardan biri bu: Bugün Dubai'de şahsen ne tür bir mülk satın alırdınız?
Dubai emlak piyasasında 18 yılı aşkın bir sürenin ardından cevabım oldukça net. Bugün ilk tercihim ticari bir mülk olurdu—özellikle de iyi gerekçelendirilmiş bir ofis veya perakende birimi.
Dubai'deki ticari mülkler değerlerini oldukça iyi korumaya devam etti. Kaliteli ofislere olan talep güçlü kalmaya devam ediyor, iyi perakende birimleri sınırlı ve doğru ticari mülk, tipik bir konut yatırımından çok daha yüksek bir kira getirisi sağlayabilir.
Mevcut piyasa verilerine göre, Dubai ofis kiraları 2026'nın 2. çeyreğinde yıllık bazda yaklaşık %13 artarken, birinci sınıf ofis kiraları yaklaşık %16 yükseldi. Ofis piyasasındaki doluluk oranı %94'e yakın kalarak işletmelerin hala kaliteli ticari alanlar için rekabet ettiğini gösterdi. ("CBRE Mullion" (https://www.cbre.ae/insights/figures/uae-real-estate-market-review-q2-2026))
Doğru satın alma fiyatı, konum ve kiracı ile ticari mülkten çift haneli bir getiri elde etmek hala mümkün. Ancak müşterilerime her zaman yüksek reklamı yapılan yatırım getirisinin (ROI) otomatik olarak iyi bir yatırım anlamına gelmediğini söylerim.
Bir ofis veya perakende birimi önermeden önce şunları bilmek isterim:
Kaliteli bir binada güçlü bir kiracıdan %9 getiri sağlayan bir ticari mülk, zayıf bir kiracıya veya gerçekçi olmayan bir kira değerlemesine sahip %12 reklamı yapılan bir birimden daha iyi bir yatırım olabilir.
Rakamlar gerçek olmalı.
Müşterim ticari mülk istemiyorsa ve konut yatırımını tercih ediyorsa, şu anda dairelerden önce şehir evlerine ve villalara bakardım.
Piyasa daha seçici hale geliyor. Önemli miktarda yeni konut arzı teslim ediliyor ve bu arzın çoğu dairelerden oluşuyor. Yerleşik sitelerdeki arsalar sınırlı olduğu için villalar ve şehir evleri daha sınırlı.
Ayrıca sadece kısa vadeli yatırımcılardan değil, ailelerden ve son kullanıcılardan da gerçek talep görüyorlar.
Son piyasa rakamları bu farkı gösteriyor. 2026'nın 2. çeyreğinde, ortalama daire işlem fiyatları bir önceki çeyreğe göre yaklaşık %4 düşerken, villa ve şehir evi fiyatları sadece yaklaşık %0,8 düştü.
Bu, her villanın iyi bir yatırım olduğu anlamına gelmez. Yine de güçlü aile talebi, iyi okullar, pratik yerleşim planları ve sınırlı rakip arzı olan yerleşik veya tamamlanmak üzere olan sitelere odaklanırdım.
Sıra dışı bir yerleşim planına veya gerçekçi olmayan bir istenen fiyata sahip büyük bir villa yerine, iyi bir sitede makul fiyatlı bir şehir evi almayı tercih ederim.
Daire yatırımına karşı değilim. Hala mükemmel fırsatlar var, ancak bugün çok daha seçici olurdum.
Birçok bölgede benzer dairelerden oluşan büyük bir arz hattı var. Binlerce neredeyse aynı birim piyasaya girdiğinde, ev sahipleri kira için rekabet etmek zorunda kalıyor ve mülk sahipleri satarken rekabet etmek zorunda kalıyor.
Bir daireyi ancak şu gibi gerçek bir avantaja sahipse almayı düşünürdüm:
Dubai'deki ortalama daire kira getirileri hala cazip görünebilir, ancak yatırımcılar sadece bir satış sunumunda gösterilen brüt rakamı değil, net getiriyi hesaplamalıdır.
Site aidatları, boş kalma süresi, bakım, mobilya ve gelecekteki rekabet yatırımı tamamen değiştirebilir.
Gördüğüm en büyük hatalardan biri, cazip bir showroom, kolay bir ödeme planı veya garantili getiri vaatlerine dayanarak satın almaktır.
İyi bir ödeme planı, otomatik olarak iyi bir yatırım yapmaz.
Satın almadan önce, metrekare başına nihai fiyatı, gerçekçi kirayı, rakip arzı, site aidatlarını, müteahhit geçmişini ve beklenen yeniden satış piyasasını anlamak isterim. En önemlisi, gelecekte bu mülkü müşterimden kimin kiralayacağını veya satın alacağını bilmek isterim.
Her yatırımın bir çıkış stratejisine ihtiyacı vardır.
Bugün Dubai'de kendi paramla yatırım yapıyor olsaydım, önceliklerim şunlar olurdu:
Dubai, dünyanın en güçlü emlak yatırım destinasyonlarından biri olmaya devam ediyor, ancak dikkatli seçimin her zamankinden daha önemli olduğu bir piyasaya girdik.
Piyasaya sürülen her proje bir fırsat değildir ve reklamı yapılan her yüksek yatırım getirisi gerçek değildir.
Terra Firma Real Estate'te, bir müşteriye o anda en çok tanıtılan projeyi satmaya inanmıyorum. Benim sorumluluğum rakamları incelemek, riskleri dürüstçe açıklamak ve kendimin de rahatlıkla alabileceği mülkü tavsiye etmektir.
Arash Sepassi
Terra Firma Real Estate
Eylül 2026 itibarıyla Dubai'deki en iyi off-plan yatırım fırsatlarını keşfedin. Kıtlık, sermaye değer artışı ve güçlü gelecek talebi arayan yatırımcılar için Palm Jebel Ali villaları, Al Habtoor City ofisleri ve özenle seçilmiş iptal birimlerinin neden öne çıktığını öğrenin.
Dubai'de gözde konum artık sadece prestijden ibaret değil. Ulaşım, kolaylık, yaşam tarzı ve gelecekteki altyapı, bir mülkü gerçekten değerli kılan şeyleri yeniden tanımlıyor.
Dubai emlak piyasası, hazır mülk fiyatlarındaki düzenlemeler, plan dışı projelerdeki yavaşlama ve kiralama piyasasındaki önemli değişikliklerle son zorluklara rağmen dikkate değer bir direnç gösterdi.
Uzman ekibimizle iletişime geçin; Dubai’deki emlak yolculuğunuzun her adımında yanınızdayız.
