Fırsat, bugün Dubai'nin en pahalı olduğu yerde değil, şehrin bir sonraki adımda nereye yöneleceğinde olabilir.
Uzun yıllar boyunca Dubai'nin ticari gayrimenkul piyasasına tanıdık isimler hakim oldu: Downtown Dubai, Business Bay, DIFC, Sheikh Zayed Road ve Dubai Marina.
Bu lokasyonlar önemini koruyacak. Ancak bir yatırımcı olarak beni genellikle daha farklı bir soru ilgilendiriyor:
Dubai bir sonraki adımda nereye gidiyor?
Bana göre, bugün bu sorunun en ilginç cevaplarından biri, geniş Jebel Ali–Dubai South büyüme koridorudur.
Dubai'nin bu bölgesi artık sadece bir sanayi veya lojistik merkezi değil. Yavaş yavaş emirliğin en büyük uzun vadeli altyapı ve kentsel gelişim projelerinden bazılarının buluşma noktası haline geliyor: JAFZA ve Jebel Ali Limanı, Downtown Jebel Ali, Expo City Dubai, Palm Jebel Ali, Dubai South ve Al Maktoum Uluslararası Havalimanı'nın devasa genişlemesi.
İşte bu kombinasyon, Dubai'nin bu bölgesindeki seçilmiş ticari gayrimenkullerin neden çok daha fazla ilgiyi hak ettiğine inanmamın tam da sebebidir.
Dubai hiçbir zaman tekdüze bir şekilde gelişmedi.
Bundan yirmi yıl önce, bugün yerleşik kabul edilen birçok lokasyon "çok uzak" olarak görülüyordu. Dubai Marina'nın kendisi bir zamanlar şehrin sınırındaydı.
Aynı döngü defalarca tekrarlandı: altyapı gelir, işletmeler onu takip eder, konut toplulukları genişler ve son olarak mülk değerleri lokasyonun olgunluğunu yansıtmaya başlar.
Benzer bir sürecin şimdi daha güneybatıda yaşandığına inanıyorum.
JAFZA zaten devasa bir ekonomik temel sağlıyor. Serbest bölge ve çevresindeki Jebel Ali iş ekosistemi içinde binlerce şirket faaliyet gösteriyor.
Bu, ticari gayrimenkul için son derece önemli çünkü ofisler sadece bir bina çekici göründüğü için değer üretmez. Çevrelerinde işletmelere, çalışanlara, müşterilere ve ekonomik faaliyete ihtiyaç duyarlar.
Jebel Ali'de bu ekonomik motor zaten mevcut.
Şimdi kazandığı şey ise en az onun kadar önemli olan bir şey: kentleşme.
Belki de en büyük uzun vadeli katalizör Al Maktoum Uluslararası Havalimanı'dır.
Havalimanının, devasa bir yeni havacılık, lojistik ve iş ekosistemi tarafından desteklenen, dünyanın en büyük havacılık merkezlerinden biri olması planlanıyor.
Bu ölçekte bir havalimanı sadece bir havalimanı değildir.
Hava yolları, lojistik şirketleri, oteller, profesyonel hizmetler, teknoloji şirketleri, tedarikçiler, depolar, ofisler, restoranlar, perakende, konut talebi ve binlerce destekleyici işletme yaratır.
İşte bu yüzden Jebel Ali, Expo City ve Dubai South'u ayrı yatırım hikayeleri olarak görmüyorum.
Bana göre bunlar, gelişmekte olan tek bir ekonomik koridorun parçalarıdır.
Palm Jebel Ali, hikayenin bir diğer önemli parçası.
Altyapı ve geliştirme ilerledikçe, projenin daha geniş bir alana önemli ölçüde yeni bir sakin, ziyaretçi, konaklama işletmesi ve hizmet şirketi nüfusu getirmesi bekleniyor.
Buna Expo City, JAFZA, Dubai South ve Al Maktoum Uluslararası Havalimanı'nı da eklediğinizde, yatırım tezi çok daha ilginç hale geliyor.
Şimdiden geliştiricilerin bu koridora ciddi sermaye yatırdığını görüyoruz.
Imtiaz'ın Downtown Jebel Ali'deki RAW District ve RAW District 2 gibi projeleri, tarihsel olarak emlak yatırımcılarından çok daha az ilgi gören bir bölgeye yeni ofis, perakende ve karma kullanımlı konseptler getiriyor.
Diğer geliştiriciler de genellikle cazip lansman fiyatları ve uzatılmış ödeme planlarıyla desteklenen yeni konut ve ticari projelerle daha geniş Jebel Ali koridoruna giriyor.
Bu önemli bir gelişme.
Geliştiriciler aslında gelecekteki talebin nereden geleceği üzerine bahse giriyorlar.
Birden fazla geliştirici aynı gelişmekte olan koridora girmeye başladığında, yatırımcılar dikkat kesilmeli — her proje başarılı olacağı için değil, fakat daha geniş lokasyonun gelişiminde yeni bir aşamaya geçiyor olabileceği için.
Kişisel olarak, özellikle ticari gayrimenkulle ilgilenmeye devam ediyorum.
Dubai'nin ofis piyasası, yüksek doluluk oranları ve kaliteli iş alanlarına yönelik devam eden taleple güçlü temeller gösterdi.
Bu, Dubai'deki her ofisin iyi bir yatırım olduğu anlamına gelmez.
Asla.
Ancak bize önemli bir şey söylüyor: işletmeler kaliteli ofis alanı için rekabet ediyor.
Eğer Jebel Ali koridoru beklediğim gibi gelişirse, JAFZA'ya, havalimanına, Expo City'ye, lojistik, havacılık, konaklama ve genişleyen konut nüfusuna hizmet veren işletmeler, giderek artan bir şekilde yakınlarda modern ofis ve perakende alanlarına ihtiyaç duyacak.
Bu ilginç bir uyumsuzluk yaratabilir:
Gelecekteki iş talebinin, bugün kaliteli ticari arzın hala nispeten sınırlı olduğu bir alana girmesi.
İşte aradığım durum türü bu.
Hiç kimse, özellikle gelişmekte olan bir bölgede, gelecekteki değer artışını sorumlu bir şekilde garanti edemez.
Ancak senaryolar oluşturabiliriz.
Bu koridorda makul bir lansman fiyatıyla satın alınan iyi seçilmiş bir ticari mülk için, kişisel yatırım modelim kabaca aşağıdaki orta ve uzun vadeli senaryoları dikkate alırdı:
Yaklaşık %10-15'lik potansiyel sermaye değer artışı ile birlikte %6-7 civarında brüt kira getirisi.
Yaklaşık %20-30'luk potansiyel sermaye değer artışı ile birlikte %7-9 aralığında potansiyel brüt kira getirisi.
Eğer daha geniş koridor beklenenden daha hızlı gelişirse ve kaliteli ticari alana olan talep arzı önemli ölçüde aşarsa, sermaye değer artışı potansiyel olarak %35-45 veya daha fazlasına ulaşabilir ve seçilmiş mülkler %8-10+ brüt getiri sağlayabilir.
Bu rakamlar tahmin veya garanti edilmiş getiriler değildir.
Bunlar sadece, potansiyel ödülün yatırım riskini haklı çıkarıp çıkarmadığını analiz ederken kullanacağım senaryo aralıklarıdır.
Buradaki tercih ettiğim strateji, bugün alıp altı ay sonra satmak değil.
Bunu dört ila yedi yıllık bir yatırım hikayesi olarak görüyorum.
Gerçek fırsat, çevredeki altyapı, nüfus ve iş ekosistemi tam olgunluğa ulaşmadan önce satın almaktan gelebilir.
Gelişmekte olan lokasyonlardaki birçok yeni projenin bir diğer avantajı da ödeme yapısıdır.
Geliştiriciler, yatırımcılardan tüm satın alma bedelini hemen taahhüt etmelerini istemek yerine, giderek daha fazla uzatılmış taksit planları sunuyor.
Bir yatırımcı için bu, nakit akışı yönetimini önemli ölçüde iyileştirebilir ve inşaat sırasında bağlanan sermaye miktarını azaltabilir.
Ancak kolay bir ödeme planı, pahalı bir mülkü asla iyi bir yatırıma dönüştürmemelidir.
Satın alma fiyatı hala en önemlisidir.
Bir yatırımcı, metrekare başına satın alma fiyatını her zaman gerçekçi gelecek kiraları, aidatları, rakip arzı ve daha yerleşik lokasyonlardaki karşılaştırılabilir ticari mülklerle karşılaştırmalıdır.
Sırf Jebel Ali'de diye herhangi bir ofisi satın almazdım.
Ticari mülkler için şunlara odaklanırdım:
Neredeyse aynı yüzlerce küçük ofis içeren binalara karşı da dikkatli olurdum.
Nadirlik önemlidir.
Aşırı rakip arzı olan harika bir lokasyon bile vasat bir yatırıma dönüşebilir.
Dubai'nin yıllarca gelişimini izledikten sonra, en büyük fırsatlardan bazılarının genellikle bir bölge bitmiş görünmeden önce ortaya çıktığını öğrendim.
Herkes bir lokasyonun birinci sınıf olduğu konusunda hemfikir olduğunda, fiyat normalde bunu yansıtır.
Bugün, Downtown Jebel Ali ve daha geniş Jebel Ali–Dubai South koridoru hala erken bir aşamada hissettiriyor.
Beni ilgilendiren de tam olarak bu.
JAFZA zaten Dubai'nin en önemli iş ekosistemlerinden biri.
Al Maktoum Uluslararası Havalimanı büyük bir küresel havacılık merkezine dönüşüyor.
Expo City genişlemeye devam ediyor.
Palm Jebel Ali ilerliyor.
Dubai South işletmeleri, sakinleri ve altyapı yatırımlarını çekmeye devam ediyor.
Ve geliştiriciler de onları takip etmeye başlıyor.
Benim kişisel görüşüm, bu koridorun önümüzdeki on yıl içinde Dubai'nin en önemli ticari ve yatırım bölgelerinden biri olabileceğidir.
Elbette aşırı fiyatlandırılmış, kötü tasarlanmış veya aşırı arza teslim edilmiş projeler olacaktır.
Ancak doğru giriş fiyatıyla, doğru geliştiriciyle ve doğru ticari birimle, buranın yatırımcıların beş yıl sonra keşfetmek yerine bugün incelemeleri gereken alanlardan biri olduğuna inanıyorum.
Terra Firma Real Estate LLC
Dubai Gayrimenkul Yatırımı ve Ticari Mülk Danışmanlığı
Kuruluş 2007
Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca piyasa yorumu ve kişisel yatırım analizini temsil etmektedir. Mülk fiyatları, kira getirileri ve sermaye değer artışı garanti edilmez ve artabilir veya düşebilir. Yatırımcılar, satın almadan önce belirli mülkü, geliştiriciyi, sözleşme şartlarını, aidatları, KDV'yi, finansmanı ve piyasa koşullarını incelemelidir.
Avrupalı ve Asyalı alıcılar, yaşam tarzı ve konumdan kira getirisine, müteahhit itibarına ve uzun vadeli yatırım potansiyeline kadar Dubai'deki mülklere farklı önceliklerle yaklaşıyor.
Dubai'deki birçok lüks konut alıcısı için kira getirisi ana öncelik değildir. Yaşam tarzı, ayrıcalık, konum, kişisel kullanım ve uzun vadeli değerin neden daha önemli olabileceğini keşfedin.
Dubaili alıcılar giderek daha fazla iş, sağlık ve esnek yaşam tarzlarını destekleyen evler arıyor. Ev ofislerinin mi, ev spor salonlarının mı yoksa uyarlanabilir alanların mı bir sonraki büyük emlak önceliği olabileceğini keşfedin.
Uzman ekibimizle iletişime geçin; Dubai’deki emlak yolculuğunuzun her adımında yanınızdayız.
