مِراس: المطور الرئيسي في دبي الذي يركز على التصميم

نظرة عامة على الشركة

تُعد مِراس واحدة من أبرز المطورين الرئيسيين في دبي الذين يركزون على التصميم، وتشتهر بإنشاء وجهات تجريبية تمزج بسلاسة بين تصميم الأماكن المعيشية وأسس العقارات المتينة. منذ تأسيسها في عام 2007، نحتت مِراس مكانة فريدة من خلال الجمع بين تجارب التجزئة والمجمعات السكنية المنسقة بعناية. في عام 2020، أصبحت مِراس جزءًا من دبي القابضة العقارية بموجب توجيهات صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، مما أدى إلى إنشاء قوة متكاملة رأسيًا تجمع بين الوصول العميق إلى أسواق رأس المال ومحفظة أراضٍ واسعة تبلغ مساحتها حوالي 752 مليون قدم مربع في جميع أنحاء دبي.

الأداء المالي والمكانة السوقية

اعتبارًا من عام 2025، تُظهر مِراس قوة مالية ملحوظة حيث بلغت صافي الأرباح لعام 2023 حوالي 5.8 مليار درهم إماراتي، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 37% على أساس سنوي. يُظهر مزيج إيرادات الشركة نهجًا متوازنًا: 55% من مبيعات العقارات على الخارطة، و25% من عمليات الضيافة والتجزئة المتكررة، و20% من إعادة تقييم الأصول. يوفر هذا التدفق المتنوع للدخل الاستقرار مع الحفاظ على زخم النمو.

تعمل مِراس بدون ديون مدرجة وتستفيد من ترتيبات الصكوك وتجميع النقد على مستوى مجموعة دبي القابضة، مما يمنحها مرونة مالية استثنائية لمشاريع البنية التحتية الكبيرة. وقد أتاح الاندماج مع دبي القابضة الوصول إلى أسواق رأس مال أعمق، ورافعة مالية للمشتريات بالجملة، وتآزر مع الشركات الشقيقة بما في ذلك فنادق جميرا ومجموعة تيكوم.

التطورات والمجتمعات الرائدة

سيتي ووك وسنترال بارك: يمثل هذا الحي الحضري المفتوح الذي تبلغ مساحته 9 ملايين قدم مربع والمجاور لشارع الشيخ زايد رؤية مِراس للحياة الحضرية. يقدم سنترال بارك 12 برجًا متوسط الارتفاع محاطة بحديقة خاصة تبلغ مساحتها 40,000 متر مربع – مساحة خضراء فريدة لمنطقة تملك حر حضرية. بلغ متوسط أسعار إعادة البيع في النصف الأول من عام 2025 2,729 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع، مع عوائد إيجارية تتراوح بين 5.5-7% إجماليًا بسبب سهولة الوصول سيرًا على الأقدام والمرافق الفاخرة.

جزيرة بلو ووترز: جزيرة اصطناعية مقابل جميرا بيتش ريزيدنس (JBR) تتمركز حول عين دبي، أطول عجلة مراقبة في العالم. مع أسعار دخول الشقق التي تبدأ من 2.56 مليون درهم إماراتي للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة، يوفر المشروع متوسط عوائد إجمالية تبلغ حوالي 6.8% مع ارتفاع سنوي في الأسعار بنسبة 8-10%. يشير عقد بناء جديد بقيمة مليار درهم إماراتي مُنح لشركة CSCEC ME في يناير 2025 إلى استمرار الاستثمار، مع استهداف الانتهاء في الربع الرابع من عام 2027.

بورت دو لا مير ولا مير: تتمتع هذه المجتمعات السكنية المطلة على الواجهة البحرية ذات الطراز المتوسطي في جميرا 1 بجاذبية قوية للمستخدمين النهائيين الأوروبيين والبريطانيين الذين يبحثون عن قرب الشاطئ داخل البر الرئيسي لدبي. تستمر المرحلة النهائية "لا سييل" التي تم إطلاقها في عام 2024 في جذب المشترين المتميزين.

دبي هاربور: يمثل هذا المرسى لليخوت الفاخرة الذي يضم 1,100 مرسى أول مجتمع بحري في دبي يقع بين Palm Jumeirah و JBR، مما يضع معيارًا جديدًا للرفاهية على الواجهة البحرية.

حدائق ند الشبا: مجمع فلل ومنازل تاون هاوس بنظام التملك الحر يستهدف المشترين المحليين الذين يبحثون عن قطع أراضٍ أكبر بالقرب من وسط المدينة. بيعت المرحلة الثانية بالكامل في 48 ساعة فقط في عام 2024، مما يدل على الطلب العميق من المستخدمين النهائيين على العقارات المنخفضة الارتفاع ذات الطراز الفيللي بنظام التملك الحر داخل المدينة.

التركيز الاستراتيجي وخطط التطوير المستقبلية

يركز النموذج الاستراتيجي لمِراس على أربع ركائز أساسية:

1. مراكز التجزئة التجريبية: بما في ذلك ذا بيتش في JBR وقطاع التجزئة الفاخر في سيتي ووك
2. أصول السياحة الوجهاتية: عين دبي، القبة البيولوجية "ذا جرين بلانيت"، وفندق سيزرز بالاس بلو ووترز
3. المساكن ذات العلامات التجارية: شراكات استراتيجية مع بولغاري، جميرا، نيكي بيتش، وسيزرز
4. محرك إيرادات مزدوج: الموازنة بين النقد المقدم من المبيعات المسبقة والإيرادات المتكررة من الضيافة والتجزئة

تتضمن خطة عام 2025 العديد من الإطلاقات الهامة التي تضيف ما يقرب من 5,500 شقة جديدة و900 فيلا بقيمة تطوير إجمالية مجمعة تقدر بحوالي 38 مليار درهم إماراتي:

• كريستلين في سنترال بارك: المخزون النهائي المطل على الحديقة ويضم وحدات من غرفة نوم واحدة إلى أربع غرف نوم
• جميرا ريزيدنسز أبراج الإمارات: برجان معلقان يضمان 754 وحدة ذات علامة تجارية مدمجة مع متحف المستقبل
• أتيليه في d3: شقق علوية في المنطقة الإبداعية تستهدف محترفي التصميم
• بلو ووترز باي: خطة دفع 80/20 مع الانتهاء في الربع الرابع من عام 2027

أداء الاستثمار والتحليل

تُظهر عقارات مِراس أسسًا استثمارية قوية عبر مختلف قطاعات السوق:

سيتي ووك: تتراوح أسعار الدخول للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة بين 2.7-3.2 مليون درهم إماراتي بمتوسط عوائد إجمالية تتراوح بين 5.5-7%. شهدت المنطقة 224 معاملة في النصف الأول من عام 2025، مما يدل على سيولة قوية بمتوسط فترات بيع تبلغ 60 يومًا للشقق المكونة من غرفتي نوم ذات الأسعار الصحيحة.

جزيرة بلو ووترز: دخول الشقق المكونة من غرفة نوم واحدة بسعر 2.5-2.9 مليون درهم إماراتي بعوائد إجمالية تتراوح بين 6.5-7%. بينما تكون أحجام المعاملات أقل من سيتي ووك، فإن قاعدة المستأجرين المتميزين وتدفق السياح من عين دبي يدعمان طلبًا إيجاريًا قويًا.

حدائق ند الشبا: دخول التاون هاوس من 4.7-5.1 مليون درهم إماراتي بعوائد تتراوح بين 5-6% على الفلل. يوفر هذا المجتمع الذي يهيمن عليه المستخدمون النهائيون قطع أراضٍ محدودة للفلل بالقرب من وسط المدينة، مما يدفع تقديرًا ثابتًا.

الاستدامة والتزام الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية

تماشيًا مع تعهد الإمارات العربية المتحدة بالوصول إلى صافي انبعاثات صفرية، تستهدف مِراس شهادة LEED الذهبية عبر الأبراج السكنية الجديدة وعمليات صافي الانبعاثات الصفرية بحلول عام 2050. يتضمن جدول أعمال الشركة للحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية أسطحًا جاهزة للطاقة الشمسية، وأنظمة بناء موفرة للطاقة، وبرامج متقدمة لإدارة النفايات. من المتوقع أن تقلل هذه المبادرات رسوم الخدمة بنسبة 10% تقريبًا مع إمكانية تحقيق علاوات إعادة بيع أعلى للمتبنين الأوائل.

خطط الدفع واعتبارات المشتري

تقدم مِراس عادةً خطط دفع تنافسية بما في ذلك هياكل 70/30 أو 80/20 مع الدفعة النهائية عند التسليم. تشمل الاعتبارات الرئيسية للمشترين ما يلي:

• رسوم الخدمة: 18-24 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع لشقق سيتي ووك؛ 22-28 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع لوحدات بلو ووترز المطلة على الواجهة البحرية
• سجل التسليم: تستفيد عملية التنفيذ بعد الاندماج من حجم مشتريات دبي القابضة
• أهلية التملك الحر: جميع الإطلاقات الحالية توفر ملكية حرة كاملة مفتوحة لجميع الجنسيات
• سيولة السوق الثانوية: يبلغ متوسط فترات البيع في سيتي ووك 60 يومًا؛ ويبلغ متوسطها في بلو ووترز 90 يومًا

محفزات النمو المستقبلية

تضع عدة عوامل مِراس في موقع يسمح لها بالنمو المستمر:

1. تعافي السياحة: سيؤدي هدف دبي المتمثل في استقبال 25 مليون زائر سنويًا بحلول عام 2028 إلى تعزيز تدفق الزوار إلى التجزئة والطلب على الإقامات القصيرة
2. الخط الأزرق للمترو: سيمر التمديد المعلن الذي يربط خور دبي بـ Palm Jebel Ali عبر سيتي ووك، مما يحسن الاتصال
3. المنافسة المحدودة: يمثل الساحل الرئيسي لجميرا حوالي 5% فقط من إجمالي المعروض من العقارات الحرة في دبي
4. خطة دبي الحضرية 2040: تضع مجتمعات مِراس في قلب ممر النمو في المدينة

لماذا تستثمر مع مِراس

بالنسبة للمستثمرين، تقدم مِراس مزيجًا فريدًا من المنفعة المعيشية والعوائد القابلة للقياس مع عوائد تتراوح بين 6-7%، وسيولة قوية لإعادة البيع، والتعرض لاقتصاديات السياحة والتجزئة في دبي. يوفر انتقال الشركة من وافد طموح إلى مطور ثقيل مدعوم من دبي القابضة قوة مالية وقدرة تنفيذية لا مثيل لها.

بالنسبة للمستخدمين النهائيين، توفر مجتمعات مِراس أحياء يمكن المشي فيها وكثيفة المرافق مع عرض للعيش والعمل واللعب لا مثيل له في المنطقة. يخلق الجمع بين تجارب التجزئة، والمطاعم ذات المستوى العالمي، والمساكن المصممة بعناية قيمة دائمة للمقيمين.

بفضل محفظتها الاستراتيجية من الأراضي التي تبلغ مساحتها 752 مليون قدم مربع، وميزانية عمومية قوية للشركة الأم، وسجلها المثبت في إنشاء وجهات أيقونية، تمثل مِراس فرصة جذابة لكل من المستثمرين الذين يبحثون عن عوائد مستقرة والمستخدمين النهائيين الذين يبحثون عن مجتمعات نمط حياة فاخرة في أكثر المواقع المرغوبة في دبي.