املاک و مستغلات Bluewaters Island دبی: توضیح قیمت‌ها، چیدمان‌ها و بازده اجاره

املاک و مستغلات Bluewaters Island دبی: توضیح قیمت‌ها، چیدمان‌ها و بازده اجاره

۱. «Bluewaters» چیست؟

Bluewaters Island یک جزیره مصنوعی چندمنظوره در سواحل Jumeirah Beach Residence (JBR) است که توسط Meraas توسعه یافته است.

این جزیره توسط یک پل به خشکی متصل است و به Dubai Marina، JBR و شبکه‌های جاده‌ای اصلی بسیار نزدیک است.

این جزیره شامل برج‌های مسکونی (آپارتمان‌ها، پنت‌هاوس‌ها، و تعدادی تاون‌هاوس)، مراکز خرید و رستوران، تفرجگاه، سرگرمی و Ain Dubai (چرخ و فلک غول‌پیکر) به عنوان یک جاذبه شاخص است.

در داخل Bluewaters، پروژه‌ای به نام Bluewaters Bay یک توسعه جدیدتر است که آپارتمان‌های ساحلی (۱ تا ۴ خوابه) را در امتداد لبه جزیره ارائه می‌دهد.

منطقه مسکونی اصلی «Bluewaters Residences» دارای ۱۰ ساختمان متوسط، ۶۹۸ آپارتمان، ۴ پنت‌هاوس و ۱۷ تاون‌هاوس است.

۲. انواع املاک و چیدمان‌ها

در اینجا مواردی که معمولاً پیدا خواهید کرد آمده است:

آپارتمان‌ها / ساختمان‌های متوسط: تقریباً ۶۹۸ واحد در Bluewaters Residences. این واحدها شامل ۱، ۲، ۳ و ۴ خوابه هستند. بسیاری از آنها دارای نمای شیشه‌ای، بالکن و چشم‌انداز دریا، Ain Dubai یا تفرجگاه هستند.

پنت‌هاوس‌ها: ۴ پنت‌هاوس در Bluewaters Residences. واحدهای لوکس و بزرگتر با چشم‌اندازهای ممتاز از طبقات بالا.

تاون‌هاوس‌ها: ۱۷ تاون‌هاوس در Bluewaters Residences. خانه‌های چند طبقه که فضای بیشتری و حسی نیمه‌مستقل ارائه می‌دهند.

آپارتمان‌های ساحلی / کنار آب: واقع در Bluewaters Bay. این واحدها شامل ۱ تا ۴ خوابه هستند که درست در لبه آب با چشم‌انداز مستقیم به دریا قرار گرفته‌اند.

برخی از واحدها آماده هستند، در حالی که برخی دیگر بخشی از پروژه‌های پیش‌فروش هستند (به ویژه در Bluewaters Bay).

۳. قیمت‌گذاری و روندهای بازار

سطوح قیمت

در Bluewaters، لیست‌ها طیف گسترده‌ای را نشان می‌دهند. در JamesEdition، میانگین قیمت خانه‌ها حدود ۲.۸ تا ۳.۰ میلیون دلار آمریکا است (با دامنه‌ای از حدود ۰.۸ میلیون دلار تا حدود ۲۷ میلیون دلار) برای خانه‌های لوکس.

در Property Finder، میانگین قیمت‌ها در ساختمان‌های مختلف Bluewaters بسیار متفاوت است: به عنوان مثال، در «Apartment Building 9» میانگین حدود ۲۲,۳۵۳,۸۴۶ درهم است؛ در Building 5، حدود ۶,۱۲۲,۲۲۲ درهم است.

آپارتمان‌های ساحلی جدید Bluewaters Bay از ۲.۵۶ میلیون درهم برای واحدهای ۱ تا ۴ خوابه عرضه می‌شوند.

به طور کلی، بسیاری از واحدهای ۱ خوابه در Bluewaters Residences در محدوده ۳ تا ۴ میلیون درهم لیست شده‌اند.

واحدهای ۲ و ۳ خوابه قیمت‌های بالاتری دارند: واحدهای ۲ خوابه اغلب در موقعیت‌های اصلی در محدوده ۵ تا ۷ میلیون درهم قرار دارند.

پنت‌هاوس‌های ممتاز (واحدهای بزرگتر) می‌توانند از ۱۵ تا ۲۳ میلیون درهم یا بیشتر متغیر باشند.

بازده اجاره و سود

در Bluewaters، بازده اجاره با توجه به موقعیت ممتاز و جذابیت آن برای مستاجران با درآمد بالا و گردشگران، قوی است.

برخی منابع میانگین بازده اجاره را حدود ۶.۲٪ برای واحدهای معمولی ذکر می‌کنند.

پنت‌هاوس‌ها بازده کمی پایین‌تری دارند، حدود ۵.۸٪.

The Estate Doc (یک تحلیلگر بازار) بیان می‌کند که واحدهای ۳ خوابه تقریباً ۹.۵۹٪ بازده دارند، در حالی که واحدهای ۲ خوابه حدود ۶.۴۳٪ بازده دارند.

تخمین رشد سالانه: بسیاری از منابع انتظار رشد سرمایه سالانه ۶ تا ۸ درصدی را در Bluewaters دارند.

محرک‌ها و نقاط قوت بازار

• موقعیت مکانی عالی / تقاضا: Bluewaters از نزدیکی به JBR، Dubai Marina و مسیرهای اصلی حمل و نقل بهره‌مند است که آن را بسیار جذاب می‌کند.

• گردشگری و جاذبه شاخص: Ain Dubai بازدیدکنندگان را جذب می‌کند و تقاضا برای اجاره‌های کوتاه‌مدت و تعطیلات را افزایش می‌دهد.

• اعتبار توسعه‌دهنده: Meraas یک توسعه‌دهنده معتبر در دبی است که به خریداران اطمینان می‌دهد.

• عرضه محدود / انحصاری بودن: این جزیره تراکم کنترل‌شده‌ای دارد (در مجموع حدود ۷۱۹ واحد مسکونی شامل آپارتمان، تاون‌هاوس و پنت‌هاوس) تا انحصاری بودن خود را حفظ کند.

• امکانات و سبک زندگی: تفرجگاه‌های ساحلی، گزینه‌های غذا و نوشیدنی، مراکز خرید، طراحی سطح بالا، محیط‌های خوش‌منظره — این عوامل مستاجران و مالکان ممتاز را جذب می‌کنند.

• حمایت‌های نظارتی / تشویقی: سرمایه‌گذاری در املاک به ارزش ۲ میلیون درهم یا بیشتر در چنین پروژه‌هایی ممکن است شما را واجد شرایط طرح‌های ویزای طلایی امارات (اقامت ۵-۱۰ ساله) بسته به وضعیت و قوانین کند.

۴. ریسک‌ها، چالش‌ها و مواردی که باید بررسی شوند

• هزینه ورودی بالا: موقعیت مکانی ممتاز با برچسب قیمت بالایی همراه است، که به این معنی است که شما به سرمایه قابل توجه و برنامه‌ریزی مالی دقیق نیاز دارید.

• نوسانات بازار: بازارهای لوکس و اصلی به چرخه‌های اقتصادی جهانی، نرخ بهره و ریسک‌های ژئوپلیتیکی حساس‌تر هستند.

• ریسک خالی ماندن / مستاجر: در دوره‌های کم‌رونق، واحدهای لوکس ممکن است خالی بمانند یا تقاضا کاهش یابد، به ویژه برای واحدهای بسیار بزرگ یا گران‌قیمت.

• هزینه‌های خدمات / نگهداری: مجتمع‌های لوکس اغلب با هزینه‌های نگهداری یا خدمات سالانه بالایی همراه هستند — این هزینه‌ها می‌توانند بازده خالص را کاهش دهند. حتماً قبل از سرمایه‌گذاری، جدول هزینه‌های خدمات را ببینید.

• نقدشوندگی / فروش مجدد: در حالی که مناطق اصلی مطلوب هستند، واحدهای بسیار لوکس یا خاص (پنت‌هاوس‌های فوق‌العاده لوکس) ممکن است خریداران کمتری داشته باشند.

• تغییرات نظارتی و مالیات‌ها: در حالی که دبی در حال حاضر قوانین ملکی مطلوبی دارد، تغییرات در مقررات، قوانین ویزا یا مالیات ممکن است بر بازده تأثیر بگذارد.

• ریسک‌های ساخت و ساز / تحویل: برای واحدهای پیش‌فروش، تأخیر در زمان‌بندی، مشکلات کیفیت یا تغییرات می‌تواند بر سودآوری تأثیر بگذارد.

۵. نکات استراتژی سرمایه‌گذاری و نحوه ارزیابی

• ترکیب واحد مناسب را انتخاب کنید: واحدهای ۲ تا ۳ خوابه اغلب بهترین تعادل بین تقاضا و بازده را ارائه می‌دهند (در مقایسه با پنت‌هاوس‌های بسیار بزرگ).

• جهت و چشم‌انداز را بررسی کنید: واحدهای رو به دریا با چشم‌انداز کامل اغلب اجاره و ارزش فروش مجدد بالاتری دارند.

• هزینه‌های خدمات را در مقابل بازده خالص بررسی کنید: بازده ناخالص ممکن است امیدوارکننده به نظر برسد، اما پس از هزینه‌های خدمات، نگهداری و خالی ماندن، بازده خالص اهمیت دارد.

• برنامه‌های پرداخت و ضمانت‌های توسعه‌دهنده را بررسی کنید: پروژه‌های پیش‌فروش اغلب با پرداخت‌های مرحله‌ای همراه هستند؛ اطمینان حاصل کنید که توسعه‌دهنده سابقه قوی دارد.

• پروفایل مستاجر و استراتژی اجاره: آیا واحد برای مستاجران بلندمدت، اجاره شرکتی یا اجاره تعطیلات مناسب است؟ استراتژی خود را با تقاضا تطبیق دهید.

• استراتژی خروج: دوره نگهداری مورد انتظار خود را بدانید (۵، ۷، ۱۰ سال) و یک مسیر خروج برای فروش مجدد یا اجاره داشته باشید.

• ریسک را متنوع کنید: تمام سرمایه خود را در یک ملک قرار ندهید — توزیع آن بین واحدها یا محله‌های مختلف را در نظر بگیرید.

• بررسی دقیق (Due diligence): سند مالکیت، تأییدیه‌های نظارتی، شهرت توسعه‌دهنده، کیفیت، ضمانت‌نامه‌ها، مدیریت ساختمان.