گزارش هفتگی بازار املاک و مستغلات دبی: بازاری گزیده‌تر، اما فرصت‌های قدرتمند همچنان باقی است

گزارش هفتگی بازار املاک و مستغلات دبی: بازاری گزیده‌تر، اما فرصت‌های قدرتمند همچنان باقی است

گزارش هفتگی بازار املاک و مستغلات دبی

بازار املاک و مستغلات دبی در حال ورود به مرحله‌ای گزیده‌تر است. پس از چندین سال رشد قوی، خریداران دیگر برای هر پروژه‌ای یا هر قیمت درخواستی هجوم نمی‌آورند. در عوض، سرمایه‌گذاران جدی تمرکز بیشتری بر ارزش، درآمد اجاره، کیفیت موقعیت مکانی، طرح‌های پرداخت و استراتژی‌های خروج واقع‌بینانه پیدا کرده‌اند.

این به معنای ضعف بازار نیست. بلکه به این معناست که بازار در حال بالغ‌تر شدن است.

احساسات اخیر بازار نشان می‌دهد که دبی همچنان برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی جذاب است، به ویژه با توجه به اینکه گردشگری، فعالیت‌های تجاری و رشد جمعیت به حمایت از تقاضای بلندمدت ادامه می‌دهند. رئیس هیئت مدیره اعمار اخیراً اعلام کرد که ضریب اشغال هتل‌های دبی در حال بهبود است و ممکن است طی ۱۲ ماه آینده به سطح قبل از جنگ بازگردد، که این یک سیگنال مهم برای اعتماد، گردشگری و تقاضای سرمایه‌گذاران در شهر است. (رویترز)

در عین حال، خریداران محتاط‌تر شده‌اند. پیش‌بینی‌های قبلی از سوی Fitch انتظار یک اصلاح احتمالی تا ۱۵٪ در بخش‌هایی از بازار مسکونی دبی را به دلیل عرضه جدید به بازار، به ویژه در سال‌های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶، داشتند. (رویترز) از نظر ما، این اصلاح لزوماً منفی نیست. برای سرمایه‌گذاران، این می‌تواند نقاط ورود بهتری ایجاد کند، به خصوص زمانی که ملک با دقت انتخاب شود.

بازار پیش‌فروش

بازار پیش‌فروش همچنان فعال است، اما سرمایه‌گذاران باید گزیده‌تر از قبل عمل کنند. سازندگان قوی، طرح‌های پرداخت واقع‌بینانه، موقعیت‌های مکانی خوب و پروژه‌هایی با تقاضای واقعی از سوی مصرف‌کننده نهایی همچنان جذاب هستند. با این حال، خرید صرفاً به دلیل بازاریابی، هیجان زمان عرضه یا مبالغ رزرو پایین، ریسک‌پذیر است.

بهترین فرصت‌ها در پروژه‌هایی نهفته است که قیمت آن‌ها در مقایسه با ارزش مورد انتظار در زمان تحویل و تقاضای اجاره در آینده، همچنان منطقی است.

املاک آماده

املاک آماده دوباره جذابیت بیشتری پیدا کرده‌اند، به ویژه برای خریدارانی که به دنبال درآمد اجاره فوری یا استفاده شخصی هستند. در برخی مناطق، فروشندگان نسبت به قبل انعطاف‌پذیری بیشتری برای مذاکره دارند، که این امر به خریداران جدی با پول نقد موقعیت بهتری می‌دهد.

برای سرمایه‌گذاران، املاک آماده با تقاضای اجاره پایدار می‌توانند امن‌تر از خریدهای پیش‌فروش speculative باشند، به خصوص زمانی که بازده خالص از روز اول مشخص باشد.

املاک تجاری و بازگشت سرمایه دفاتر اداری

املاک تجاری همچنان یکی از جذاب‌ترین بخش‌ها برای سرمایه‌گذاران جدی است. دفاتر اداری و واحدهای تجاری خوب در موقعیت‌های تجاری قوی همچنان می‌توانند بازدهی جذابی در مقایسه با بسیاری از دارایی‌های مسکونی ارائه دهند.

مناطقی مانند Dubai Marina، Business Bay، Downtown Dubai و ساختمان‌های تجاری فری‌هولد منتخب همچنان تقاضای صاحبان کسب‌وکار و سرمایه‌گذارانی را که به دنبال دارایی‌های درآمدزا هستند، به خود جلب می‌کنند. نکته کلیدی نه تنها قیمت هر فوت مربع، بلکه پارکینگ، کیفیت ساختمان، هزینه‌های خدمات، ریسک خالی ماندن و مشخصات مستأجران آینده است.

برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال بازگشت سرمایه قوی هستند، املاک تجاری باید جدا از املاک مسکونی تحلیل شوند. یک دفتر اداری یا واحد تجاری خوب گاهی اوقات می‌تواند جریان نقدی بهتری تولید کند، اما تنها در صورتی که موقعیت مکانی، نقشه، سند، وضعیت مالیات بر ارزش افزوده و تقاضای مستأجر به درستی بررسی شود.

دیدگاه ما

ما معتقد نیستیم که سرمایه‌گذاران باید کورکورانه منتظر یک سقوط بزرگ باشند. برخی مناطق ممکن است همچنان شاهد تعدیل قیمت باشند، به ویژه در جاهایی که عرضه بالا است یا قیمت‌ها خیلی سریع افزایش یافته‌اند. اما املاک برتر و درآمدزا احتمالاً مقاوم باقی خواهند ماند.

بازار فعلی به خریدارانی پاداش می‌دهد که تحلیل درستی انجام می‌دهند. این بازار برای تصمیمات احساسی نیست. این بازار برای داده‌ها، مذاکره و انتخاب دقیق است.

در Terra Firma Real Estate، توصیه ما ساده است: همه چیز را نخرید، اما برای همیشه هم منتظر نمانید. ملک مناسب با قیمت مناسب هنوز در دبی منطقی است.

توصیه‌های عملی برای سرمایه‌گذاران در این هفته

بر درآمد واقعی اجاره تمرکز کنید، نه فقط بر افزایش ارزش سرمایه.

قیمت‌های درخواستی را با معاملات اخیر مقایسه کنید، نه فقط با آگهی‌های پورتال‌ها.

برای پیش‌فروش، سازندگان و موقعیت‌هایی با تقاضای مشخص را انتخاب کنید.

برای املاک آماده، اگر فروشنده انگیزه دارد، با قدرت مذاکره کنید.

برای املاک تجاری، بازگشت سرمایه خالص را پس از هزینه‌های خدمات، ریسک خالی ماندن، مالیات بر ارزش افزوده و نگهداری محاسبه کنید.

دبی همچنان یکی از جذاب‌ترین بازارهای املاک و مستغلات در منطقه است، اما دوران بازار آسان به پایان رسیده است. از این پس، سرمایه‌گذارانی برنده خواهند بود که با انضباط خرید می‌کنند، نه با احساسات.