سرمایه‌گذاری در Dubai Sports City: روندهای بازگشت سرمایه (ROI) در سال ۲۰۲۵، بازده اجاره و راهنمای EOI

«Dubai Sports City (DSC)» چیست؟

DSC یک مجموعه جامع و برنامه‌ریزی‌شده در دبی است که امکانات ورزشی، ساختمان‌های مسکونی (آپارتمان، ویلا، تاون‌هاوس) و امکانات رفاهی را با هم ترکیب می‌کند.

این منطقه یک منطقه «فری‌هولد» (مالکیت قطعی) است، به این معنی که خارجی‌ها می‌توانند (با رعایت مقررات) در آن ملک داشته باشند.

به عنوان یک پروژه موضوعی، این منطقه معمولاً افرادی را جذب می‌کند که به سبک زندگی فعال، ورزش و امکانات مرتبط در محیط زندگی خود علاقه دارند.

EOI (ابراز علاقه) در املاک و مستغلات چیست؟

«EOI» معمولاً مخفف Expression of Interest یا «ابراز علاقه» است. در زمینه املاک:

این یک مرحله مقدماتی است که در آن سرمایه‌گذار یا خریدار علاقه خود را به یک ملک/پروژه نشان می‌دهد (به جای اینکه فوراً یک خرید قطعی و الزام‌آور انجام دهد).

در پروژه‌های پیش‌فروش یا در حال ساخت، سازندگان ممکن است درخواست EOI کنند، آن‌ها را جمع‌آوری کرده و سپس پیشنهادهای رسمی یا قراردادهای فروش را صادر کنند.

یک EOI اغلب نیازی به پرداخت کامل ندارد، اما ممکن است به یک سپرده کوچک برای رزرو یا مبلغ قابل استرداد نیاز داشته باشد.

این کار به سازنده کمک می‌کند تا تقاضا را بسنجد، طراحی‌ها را نهایی کند یا واحدها را تخصیص دهد.

برای شما به عنوان یک سرمایه‌گذار، ارسال EOI یک راه کم‌تعهد برای تضمین شانس خرید قبل از عرضه عمومی است، که احتمالاً با قیمت‌گذاری بهتر یا انتخاب واحد بهتر همراه خواهد بود.

اگر به من بگویید به کدام سازنده یا کدام «Sport City» اشاره دارید، می‌توانم الزامات EOI آن‌ها را بررسی کنم.

چگونه بازگشت سرمایه (ROI) در سرمایه‌گذاری ملکی در DSC را محاسبه کنیم؟

هنگام ارزیابی یک سرمایه‌گذاری، باید هم بازگشت سرمایه ناخالص (Gross ROI) و هم بازگشت سرمایه خالص (Net ROI) را در نظر بگیرید:

بازگشت سرمایه ناخالص = (درآمد اجاره سالانه) ÷ (قیمت خرید) × ۱۰۰ بازگشت سرمایه خالص = (درآمد اجاره - تمام هزینه‌های عملیاتی) ÷ (قیمت خرید) × ۱۰۰

هزینه‌هایی که در بازگشت سرمایه خالص کسر می‌شوند عبارتند از:

• شارژ خدمات / نگهداری
• هزینه‌های مدیریت ملک
• دوره‌های خالی بودن ملک (بدون مستأجر)
• هزینه‌های تعمیرات، بیمه، مبلمان
• در صورت تأمین مالی، سود وام مسکن
• سایر هزینه‌ها (کمیسیون مشاور املاک، هزینه‌های حقوقی، بازاریابی)

به دلیل این هزینه‌ها، بازده خالص اغلب به طور قابل توجهی کمتر از بازده ناخالص است.

بازگشت سرمایه / بازدهی معمول در Dubai Sports City

بر اساس داده‌های اخیر بازار:

بسیاری از منابع تخمین می‌زنند که آپارتمان‌ها در DSC بازدهی در محدوده ۶٪ تا ۸٪ (ناخالص) را بسته به نوع واحد، موقعیت و سازنده ارائه می‌دهند.

به عنوان مثال، یک مقاله بیان می‌کند که بازگشت سرمایه DSC برای ساختمان‌های مختلف بین ۶.۱۲٪ تا ۸.۳۱٪ متغیر است.

منبع دیگری می‌گوید که میانگین بازدهی برای املاک DSC در سال ۲۰۲۵ حدود ۸٪ است.

یک تخمین محافظه‌کارانه‌تر، میانگین بازگشت سرمایه حدود ۶٪ برای DSC را در یک لیست متمرکز بر ROI نشان می‌دهد.

برخی از راهنماهای ملکی نیز نشان می‌دهند که در DSC، آپارتمان‌های استودیو، یک، دو و سه خوابه بسته به واحد، بازدهی حدود ۶-۷٪ دارند.

بنابراین به عنوان یک سرمایه‌گذار، می‌توانید بازده ناخالص حدود ۶-۸٪ را هدف قرار دهید (بسته به کیفیت واحد) و انتظار داشته باشید که بازده خالص پس از کسر هزینه‌ها کمتر باشد.

چه عواملی بازگشت سرمایه (ROI) را در DSC تعیین می‌کنند / به چه چیزهایی باید توجه کرد؟

برای به حداکثر رساندن بازدهی و کاهش ریسک، روی موارد زیر تمرکز کنید:

۱. نوع و اندازه واحد واحدهای کوچکتر (استودیو / یک خوابه) اغلب بازدهی بالاتری به ازای هر فوت مربع دارند زیرا برای بسیاری از مستأجران مقرون‌به‌صرفه‌تر هستند و هزینه نگهداری کمتری دارند. واحدهای بزرگتر یا ویلاها ممکن است درصد بازدهی کمتری داشته باشند اما اجاره مطلق بالاتر و پتانسیل افزایش ارزش سرمایه‌ای بهتری داشته باشند.

۲. موقعیت در مجموعه و چشم‌انداز واحدهایی با چشم‌انداز خوب (کانال، پارک، فضای سبز)، نزدیک به امکانات رفاهی یا با سر و صدای کمتر، معمولاً اجاره بالاتر و فروش مجدد بهتری دارند.

۳. اعتبار و کیفیت سازنده یک سازنده شناخته‌شده با سابقه خوب، ریسک تأخیر، کیفیت پایین ساخت یا مشکلات خریدار را کاهش می‌دهد.

۴. امکانات و کیفیت ساخت / مبلمان واحدهای کاملاً مبله و با مشخصات بالا که به سالن‌های ورزشی، استخر، امنیت و غیره دسترسی دارند، معمولاً اجاره بالاتری را جذب می‌کنند.

۵. شارژ خدمات و هزینه‌های نگهداری این موارد به شدت بازگشت سرمایه خالص را کاهش می‌دهند. حتماً روندهای تاریخی شارژ خدمات را بررسی کنید.

۶. ریسک خالی ماندن / مستأجر و تقاضا هرچه تقاضا (برای اجاره) در بازار هدف شما بیشتر باشد، ریسک خالی ماندن ملک کمتر است.

۷. پتانسیل افزایش ارزش سرمایه‌ای با گذشت زمان، ارزش ملک ممکن است به دلیل زیرساخت‌ها، توسعه یا رشد شهر افزایش یابد.

۸. قیمت ورودی / تخفیف‌های خرید / مزایای EOI اگر بتوانید با شرایط مطلوبی وارد شوید (مثلاً پیش از عرضه عمومی، سود کمتر، طرح پرداخت)، بازدهی مؤثر و نرخ بازده داخلی (IRR) شما بهبود می‌یابد.

مثال تخمینی

فرض کنید: شما یک آپارتمان یک خوابه در DSC به قیمت ۷۰۰,۰۰۰ درهم می‌خرید. آن را سالانه به مبلغ ۵۰,۰۰۰ درهم اجاره می‌دهید.

بازده ناخالص = ۵۰,۰۰۰ / ۷۰۰,۰۰۰ = ۷.۱۴٪ فرض کنید هزینه‌های سالانه (شارژ خدمات، نگهداری، مدیریت، خالی ماندن) = ۱۰,۰۰۰ درهم درآمد خالص = ۵۰,۰۰۰ - ۱۰,۰۰۰ = ۴۰,۰۰۰ درهم بازده خالص = ۴۰,۰۰۰ / ۷۰۰,۰۰۰ = ۵.۷۱٪

اگر با گذشت زمان ارزش ملک افزایش یابد، بازده کل شما (اجاره + افزایش ارزش) می‌تواند بالاتر باشد.

ریسک‌ها و نکات مهم

• چرخه‌های بازار: ارزش املاک در دبی می‌تواند در چرخه‌های رونق / اصلاح، نوسان داشته باشد.
• تأخیر سازنده (به ویژه برای پروژه‌های پیش‌فروش)
• افزایش شارژ خدمات و نگهداری
• تغییرات قانونی / مقرراتی (هزینه‌ها، محدودیت‌ها)
• مشکلات مستأجر یا خالی ماندن طولانی‌مدت ملک
• عرضه بیش از حد در برخی بازارهای فرعی که تقاضای اجاره را کاهش می‌دهد.