فرصت ممکن است آنجایی نباشد که امروز گرانترین نقطه دبی است — بلکه آنجایی است که شهر به سمت آن در حرکت است.
سالهاست که بازار املاک تجاری دبی تحت سلطه نامهای آشنایی بوده است: Downtown Dubai، Business Bay، DIFC، Sheikh Zayed Road و Dubai Marina.
این مناطق همچنان مهم باقی خواهند ماند. اما به عنوان یک سرمایهگذار، من اغلب به یک سؤال متفاوت بیشتر علاقهمندم:
دبی به کدام سمت در حرکت است؟
به نظر من، یکی از جالبترین پاسخها امروز، کریدور رو به رشد و وسیعتر Jebel Ali–Dubai South است.
این بخش از دبی دیگر صرفاً یک منطقه صنعتی یا لجستیکی نیست. این منطقه به تدریج در حال تبدیل شدن به نقطه تلاقی برخی از بزرگترین پروژههای زیربنایی و توسعه شهری بلندمدت امارت است: JAFZA و بندر Jebel Ali، Downtown Jebel Ali، Expo City Dubai، Palm Jebel Ali، Dubai South و توسعه عظیم فرودگاه بینالمللی Al Maktoum.
و این ترکیب دقیقاً همان دلیلی است که معتقدم املاک و مستغلات تجاری منتخب در این بخش از دبی، شایسته توجه بسیار بیشتری هستند.
دبی هرگز به طور یکنواخت توسعه نیافته است.
بیست سال پیش، بسیاری از مناطقی که امروز تثبیتشده به حساب میآیند، «بیش از حد دور» تلقی میشدند. خود Dubai Marina زمانی در حاشیه شهر قرار داشت.
همین الگو بارها تکرار شده است: زیرساختها از راه میرسند، کسبوکارها به دنبال آن میآیند، مجتمعهای مسکونی گسترش مییابند و در نهایت ارزش ملک شروع به بازتاب بلوغ آن منطقه میکند.
من معتقدم که فرآیند مشابهی اکنون در جنوب غربی در حال وقوع است.
JAFZA در حال حاضر یک بنیاد اقتصادی عظیم را فراهم کرده است. هزاران شرکت در این منطقه آزاد و اکوسیستم تجاری اطراف Jebel Ali فعالیت میکنند.
این موضوع برای املاک تجاری اهمیت فوقالعادهای دارد، زیرا دفاتر کار صرفاً به خاطر ظاهر جذاب یک ساختمان ارزش تولید نمیکنند. آنها به کسبوکارها، کارمندان، مشتریان و فعالیت اقتصادی در اطراف خود نیاز دارند.
Jebel Ali از قبل این موتور اقتصادی را دارد.
چیزی که اکنون در حال به دست آوردن آن است، موضوعی به همان اندازه مهم است: شهرنشینی.
شاید بزرگترین کاتالیزور بلندمدت، فرودگاه بینالمللی Al Maktoum باشد.
برنامهریزی شده است که این فرودگاه به یکی از بزرگترین قطبهای هوانوردی در جهان تبدیل شود که توسط یک اکوسیستم عظیم جدید هوانوردی، لجستیک و کسبوکار پشتیبانی میشود.
فرودگاهی با این مقیاس، صرفاً یک فرودگاه نیست.
این فرودگاه باعث ایجاد شرکتهای هواپیمایی، شرکتهای لجستیک، هتلها، خدمات حرفهای، شرکتهای فناوری، تأمینکنندگان، انبارها، دفاتر کار، رستورانها، فروشگاهها، تقاضای مسکونی و هزاران کسبوکار پشتیبان میشود.
به همین دلیل است که من Jebel Ali، Expo City و Dubai South را به عنوان داستانهای سرمایهگذاری جداگانه نمیبینم.
از نظر من، آنها بخشهایی از یک کریدور اقتصادی در حال ظهور هستند.
Palm Jebel Ali بخش مهم دیگری از این داستان است.
با پیشرفت زیرساختها و توسعه، انتظار میرود این پروژه جمعیت قابل توجهی از ساکنان، بازدیدکنندگان، کسبوکارهای هتلداری و شرکتهای خدماتی را به این منطقه وسیعتر معرفی کند.
Expo City، JAFZA، Dubai South و فرودگاه بینالمللی Al Maktoum را به این مجموعه اضافه کنید، و تز سرمایهگذاری بسیار جالبتر میشود.
ما در حال حاضر شاهد هستیم که سازندگان سرمایههای جدی را به این کریدور اختصاص میدهند.
پروژههایی مانند RAW District و RAW District 2 از شرکت Imtiaz در Downtown Jebel Ali، مفاهیم جدید اداری، تجاری و چندمنظوره را به منطقهای معرفی میکنند که در گذشته توجه بسیار کمتری از سوی سرمایهگذاران املاک دریافت میکرد.
سایر سازندگان نیز با پروژههای جدید مسکونی و تجاری وارد کریدور وسیعتر Jebel Ali میشوند که اغلب با قیمتهای جذاب در زمان عرضه و برنامههای پرداخت طولانیمدت پشتیبانی میشوند.
این موضوع قابل توجه است.
سازندگان در واقع روی این شرطبندی میکنند که تقاضای آینده از کجا خواهد آمد.
وقتی چندین سازنده شروع به ورود به یک کریدور نوظهور میکنند، سرمایهگذاران باید توجه کنند — نه به این دلیل که هر پروژهای موفق خواهد شد، بلکه به این دلیل که کل منطقه ممکن است در حال ورود به مرحله جدیدی از توسعه باشد.
شخصاً، من همچنان به طور خاص به املاک و مستغلات تجاری علاقهمندم.
بازار اداری دبی بنیانهای قوی، با نرخ اشغال بالا و تقاضای مداوم برای فضاهای تجاری با کیفیت خوب، از خود نشان داده است.
این بدان معنا نیست که هر دفتر کاری در دبی یک سرمایهگذاری خوب است.
اصلاً اینطور نیست.
اما این موضوع نکته مهمی را به ما میگوید: کسبوکارها برای فضای اداری با کیفیت در حال رقابت هستند.
اگر کریدور Jebel Ali همانطور که من انتظار دارم توسعه یابد، کسبوکارهایی که به JAFZA، فرودگاه، Expo City، لجستیک، هوانوردی، هتلداری و جمعیت رو به رشد مسکونی خدمات ارائه میدهند، به طور فزایندهای به فضای اداری و تجاری مدرن در همان نزدیکی نیاز خواهند داشت.
این میتواند یک عدم تطابق جالب ایجاد کند:
ورود تقاضای تجاری آینده به منطقهای که عرضه تجاری با کیفیت امروز هنوز نسبتاً محدود است.
این همان نوع موقعیتی است که من به دنبال آن هستم.
هیچکس نمیتواند با مسئولیت، افزایش ارزش آتی را تضمین کند، به خصوص در یک منطقه نوظهور.
اما ما میتوانیم سناریوهایی را بسازیم.
برای یک ملک تجاری خوب انتخاب شده که با قیمت عرضه معقول در این کریدور خریداری شده باشد، مدل سرمایهگذاری شخصی من تقریباً سناریوهای میانمدت تا بلندمدت زیر را در نظر میگیرد:
افزایش ارزش سرمایه بالقوه تقریباً ۱۰ تا ۱۵ درصد، همراه با بازده ناخالص اجاره در حدود ۶ تا ۷ درصد.
افزایش ارزش سرمایه بالقوه تقریباً ۲۰ تا ۳۰ درصد، با بازده ناخالص اجاره بالقوه در محدوده ۷ تا ۹ درصد.
اگر کریدور وسیعتر سریعتر از حد انتظار توسعه یابد و تقاضا برای فضای تجاری با کیفیت به طور قابل توجهی از عرضه پیشی بگیرد، افزایش ارزش سرمایه میتواند به طور بالقوه به ۳۵ تا ۴۵ درصد یا بیشتر برسد و املاک منتخب به بازده ناخالص ۸ تا ۱۰ درصد یا بیشتر دست یابند.
این ارقام پیشبینی یا بازده تضمین شده نیستند.
آنها صرفاً محدودههای سناریویی هستند که من هنگام تحلیل اینکه آیا پاداش بالقوه، ریسک سرمایهگذاری را توجیه میکند یا نه، از آنها استفاده میکنم.
استراتژی ترجیحی من در اینجا خرید امروز و فروش شش ماه بعد نیست.
من این را یک داستان سرمایهگذاری چهار تا هفت ساله میبینم.
فرصت واقعی ممکن است از خرید قبل از رسیدن زیرساختها، جمعیت و اکوسیستم تجاری اطراف به بلوغ کامل، به دست آید.
یکی دیگر از مزایای بسیاری از پروژههای جدید در مناطق نوظهور، ساختار پرداخت است.
سازندگان به طور فزایندهای برنامههای اقساطی طولانیمدت ارائه میدهند به جای اینکه از سرمایهگذاران بخواهند کل قیمت خرید را فوراً متعهد شوند.
برای یک سرمایهگذار، این میتواند به طور قابل توجهی مدیریت جریان نقدی را بهبود بخشد و میزان سرمایه درگیر در طول ساختوساز را کاهش دهد.
اما یک برنامه پرداخت آسان هرگز نباید یک ملک گرانقیمت را به یک سرمایهگذاری خوب تبدیل کند.
قیمت خرید همچنان بیشترین اهمیت را دارد.
یک سرمایهگذار باید همیشه قیمت خرید هر فوت مربع را با اجارههای واقعی آینده، شارژ ساختمان، عرضه رقابتی و املاک تجاری قابل مقایسه در مناطق تثبیتشدهتر مقایسه کند.
من صرفاً به این دلیل که یک دفتر کار در Jebel Ali واقع شده است، آن را نمیخرم.
برای املاک تجاری، من بر روی موارد زیر تمرکز میکنم:
من همچنین در مورد ساختمانهایی که صدها دفتر کوچک تقریباً یکسان دارند، محتاط خواهم بود.
کمیابی اهمیت دارد.
یک موقعیت عالی با عرضه رقابتی بیش از حد، همچنان میتواند به یک سرمایهگذاری متوسط تبدیل شود.
پس از سالها تماشای توسعه دبی، یاد گرفتهام که برخی از بزرگترین فرصتها اغلب قبل از اینکه یک منطقه تمامشده به نظر برسد، ظاهر میشوند.
زمانی که همه موافقند که یک منطقه عالی است، قیمت معمولاً آن را منعکس میکند.
امروز، Downtown Jebel Ali و کریدور وسیعتر Jebel Ali–Dubai South هنوز در مراحل اولیه به نظر میرسند.
این دقیقاً همان چیزی است که برای من جالب است.
JAFZA در حال حاضر یکی از مهمترین اکوسیستمهای تجاری دبی است.
فرودگاه بینالمللی Al Maktoum در حال تبدیل شدن به یک قطب بزرگ هوانوردی جهانی است.
Expo City به گسترش خود ادامه میدهد.
Palm Jebel Ali در حال پیشرفت است.
Dubai South همچنان به جذب کسبوکارها، ساکنان و سرمایهگذاری در زیرساختها ادامه میدهد.
و سازندگان در حال پیروی از این روند هستند.
دیدگاه شخصی من این است که این کریدور میتواند در دهه آینده به یکی از مهمترین مناطق تجاری و سرمایهگذاری دبی تبدیل شود.
مطمئناً پروژههایی وجود خواهند داشت که قیمتگذاری بیش از حد دارند، طراحی ضعیفی دارند یا در شرایط عرضه بیش از حد تحویل داده میشوند.
اما با قیمت ورودی مناسب، با سازنده مناسب و واحد تجاری مناسب، من معتقدم این یکی از مناطقی است که سرمایهگذاران باید امروز آن را مطالعه کنند، نه اینکه پنج سال دیگر آن را کشف کنند.
Terra Firma Real Estate LLC
مشاوره سرمایهگذاری املاک و مستغلات و املاک تجاری دبی
تأسیس ۲۰۰۷
سلب مسئولیت: این مقاله فقط بیانگر تحلیل بازار و تحلیل سرمایهگذاری شخصی است. قیمت املاک، بازده اجاره و افزایش ارزش سرمایه تضمین نمیشود و ممکن است افزایش یا کاهش یابد. سرمایهگذاران باید قبل از خرید، ملک خاص، سازنده، شرایط قراردادی، شارژ ساختمان، مالیات بر ارزش افزوده، تأمین مالی و شرایط بازار را بررسی کنند.
خریداران اروپایی و آسیایی با اولویتهای متفاوتی به املاک دبی نزدیک میشوند، از سبک زندگی و موقعیت مکانی گرفته تا بازده اجاره، اعتبار سازنده و پتانسیل سرمایهگذاری بلندمدت.
برای بسیاری از خریداران املاک لوکس در دبی، بازده اجاره اولویت اصلی نیست. کشف کنید که چرا سبک زندگی، انحصار، موقعیت مکانی، استفاده شخصی و ارزش بلندمدت میتوانند اهمیت بیشتری داشته باشند.
خریداران دبی به طور فزایندهای به دنبال خانههایی هستند که از کار، سلامتی و سبک زندگی انعطافپذیر پشتیبانی کنند. کشف کنید که آیا دفاتر کار خانگی، باشگاههای خانگی یا فضاهای تطبیقپذیر میتوانند اولویت اصلی بعدی در املاک باشند.
با تیم متخصص ما تماس بگیرید و اجازه دهید در یافتن ملک ایدهآل در دبی به شما کمک کنیم. ما در تمام مراحل سفر املاک شما در کنارتان هستیم.
