Если бы я инвестировал в Дубае сегодня, что бы я купил?

Это один из вопросов, который инвесторы задают мне чаще всего: Какой тип недвижимости вы бы лично купили в Дубае сегодня?

После более чем 18 лет работы на рынке недвижимости Дубая мой ответ довольно прост. Моим первым выбором сегодня была бы коммерческая недвижимость — в частности, офис или торговое помещение с вескими преимуществами.

Мой первый выбор: офисы и ритейл

Коммерческая недвижимость в Дубае продолжает отлично сохранять свою стоимость. Спрос на качественные офисы остается высоким, хороших торговых помещений мало, а правильно подобранный коммерческий объект может приносить гораздо более высокий доход от аренды, чем типичная жилая недвижимость.

Согласно последним рыночным данным, во втором квартале 2026 года арендные ставки на офисы в Дубае выросли примерно на 13% в годовом исчислении, а на офисы премиум-класса — примерно на 16%. Заполняемость офисного рынка оставалась на уровне около 94%, что свидетельствует о продолжающейся конкуренции за качественные коммерческие площади. (CBRE Mullion (https://www.cbre.ae/insights/figures/uae-real-estate-market-review-q2-2026))

При правильной цене покупки, местоположении и арендаторе все еще возможно достичь двузначной доходности от коммерческой недвижимости. Однако я всегда говорю своим клиентам, что высокий заявленный ROI не означает автоматически хорошую инвестицию.

Прежде чем рекомендовать офис или торговое помещение, я хочу знать:

• Кто арендатор?
• Насколько надежен договор аренды?
• Какова реальная чистая доходность после вычета сервисных сборов и расходов?
• Легко ли добраться до объекта?
• Достаточно ли парковочных мест?
• Если это торговое помещение, хорошая ли у него видимость и реальный пешеходный трафик?
• Сможем ли мы легко перепродать объект в будущем?

Коммерческая недвижимость, приносящая 9% от надежного арендатора в качественном здании, может быть лучшей инвестицией, чем объект с заявленной доходностью 12%, но со слабым арендатором или нереалистичной оценкой арендной платы.

Цифры должны быть реальными.

Мой второй выбор: таунхаусы и виллы

Если мой клиент не хочет вкладывать в коммерческую недвижимость и предпочитает жилую, я бы в первую очередь рассмотрел таунхаусы и виллы, а не апартаменты.

Рынок становится более избирательным. На рынок поступает значительное количество нового жилья, и большая его часть — это апартаменты. Виллы и таунхаусы более ограничены в предложении, потому что земля в уже сложившихся комьюнити в дефиците.

Они также привлекают реальный спрос со стороны семей и конечных пользователей, а не только краткосрочных инвесторов.

Последние рыночные данные показывают эту разницу. Во втором квартале 2026 года средние цены сделок с апартаментами снизились примерно на 4% по сравнению с предыдущим кварталом, в то время как цены на виллы и таунхаусы снизились всего на 0,8%.

Это не значит, что каждая вилла — хорошая инвестиция. Я бы по-прежнему сосредоточился на уже сложившихся или почти завершенных комьюнити с высоким спросом со стороны семей, хорошими школами, практичными планировками и ограниченным предложением от конкурентов.

Я бы предпочел купить таунхаус по разумной цене в хорошем комьюнити, чем огромную виллу с необычной планировкой или нереалистичной запрашиваемой ценой.

Апартаменты были бы моим третьим выбором сегодня

Я не против инвестиций в апартаменты. Отличные возможности все еще есть, но сегодня я был бы гораздо более избирательным.

Во многих районах намечается большой объем предложения похожих апартаментов. Когда на рынок выходят тысячи почти одинаковых объектов, арендодателям приходится конкурировать по арендной плате, а собственникам — при продаже.

Я бы рассмотрел покупку апартаментов только в том случае, если бы у них было реальное преимущество, такое как:

• Уникальный вид на Burj Khalifa, набережную или панораму города
• Премиальное и труднозаменимое местоположение
• Прямой доступ к метро
• Сильное управление от отеля или брендированной резиденции
• Эффективная планировка с разумными сервисными сборами
• Цена покупки явно ниже аналогичных объектов

Средняя доходность от аренды апартаментов в Дубае все еще может выглядеть привлекательно, но инвесторы должны рассчитывать чистую доходность, а не только валовую цифру, указанную в презентации.

Сервисные сборы, простой, техническое обслуживание, меблировка и будущая конкуренция могут полностью изменить картину инвестиций.

Я бы не стал покупать недвижимость просто потому, что она новая

Одна из самых больших ошибок, которые я вижу, — это покупка на основе привлекательного шоу-рума, удобного плана платежей или обещаний гарантированной доходности.

Хороший план платежей не делает инвестицию автоматически хорошей.

Перед покупкой я хочу понять конечную цену за квадратный фут, реалистичную арендную плату, предложение от конкурентов, сервисные сборы, историю застройщика и ожидаемый рынок перепродажи. Самое главное, я хочу знать, кто будет арендовать или покупать эту недвижимость у моего клиента в будущем.

У каждой инвестиции должна быть стратегия выхода.

Мой честный порядок предпочтений

Если бы я сегодня вкладывал свои собственные деньги в Дубае, мои приоритеты были бы следующими:

1. Офис или торговое помещение по хорошей цене с реальным потенциалом дохода
2. Таунхаус или вилла в сложившемся, ориентированном на семьи комьюнити
3. Апартаменты, только если они предлагают что-то действительно особенное или продаются ниже своей реальной рыночной стоимости

Дубай остается одним из самых сильных направлений для инвестиций в недвижимость в мире, но мы вошли в фазу рынка, где тщательный отбор важен как никогда.

Не каждый запуск — это возможность, и не каждый высокий заявленный ROI реален.

В Terra Firma Real Estate я не верю в то, что клиенту нужно продавать тот проект, который сейчас наиболее активно продвигается. Моя обязанность — изучить цифры, честно объяснить риски и порекомендовать ту недвижимость, которую я бы с уверенностью купил сам.

Араш Сепасси
Terra Firma Real Estate